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【預(yù)測】調(diào)控不斷熱度不減，千呼萬喚始出來的城南土拍，你怎么看？

人民路西、學(xué)海路南地塊（20171401），將于9月8日下午17:00正式拍賣，此次土拍交易將通過鹽城國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)（http://www.landyc.com）完成。本次拍賣的地塊作為鹽城城南為數(shù)不多的剩余土地中擁有極好的地理位置和土地完整度，在掛牌信息發(fā)布初期便引起各界的廣泛關(guān)注。稀缺，成為該地段繞不開的關(guān)鍵詞。

地塊基本信息

在最新版土地推薦手冊中，城南（世紀(jì)大道以南串場河以西片區(qū)）共計(jì)推薦了4塊土地，20171401地塊為城南2017年首個(gè)掛出的地塊，該地塊在今年城南推薦的4個(gè)地塊中位置相對較好，地塊方正，地塊被內(nèi)部的步業(yè)街分為兩部分，有利于項(xiàng)目做整體的高低規(guī)劃。

地塊配套

價(jià)格預(yù)判

2017年1-8月共成交了19幅居住用地，溢價(jià)均值為101%，此次競拍土地樓面價(jià)約為4286元/㎡。 按今年成交土地的溢價(jià)均值101%來計(jì)算，4286*（1+101%）=8614，土地成交樓面價(jià)將達(dá)到8614元/㎡，如按此樓面價(jià)計(jì)算，計(jì)入建安工程費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、營銷等費(fèi)用，預(yù)計(jì)房價(jià)將達(dá)到15000元/㎡以上。當(dāng)然通過平均溢價(jià)率推導(dǎo)樓面價(jià)本身只作為一種參考性質(zhì)的計(jì)算方法，幾乎不具備邏輯意義，因此8614元/㎡的樓面價(jià)值得考量。通過與該地塊同一板塊近期成交的土地來看，7月28日成交的東圣花園地塊同屬于城南，地塊周邊目前發(fā)展相對本地塊周邊更加成熟，但本地塊勝在未來發(fā)展前景良好，以及學(xué)區(qū)資源的相對優(yōu)勢，東圣花園地塊成交樓面價(jià)為8000元/㎡，由此看來前面推導(dǎo)的8614元/㎡的樓面價(jià)尚處于合理區(qū)間。

【南海未來城，規(guī)劃北起南環(huán)路，西至西環(huán)路，南承宿淮鹽高速，東至串場河沿線。南海未來城是市委“五個(gè)一”戰(zhàn)略工程建美“一座城”的核心內(nèi)容，未來價(jià)值不可估量。眾多國內(nèi)外建筑大師參與設(shè)計(jì)，融入城市建設(shè)的最新元素，高達(dá)7%的教育用地。區(qū)域內(nèi)設(shè)人工湖，按照宜居、宜業(yè)、宜教、宜養(yǎng)和宜游方向，集聚更多資源要素，努力打造江蘇沿海現(xiàn)代化、國際化、綠色化、特色化中心城市】

      此外，根據(jù)前面的樓面價(jià)推導(dǎo)出來的15000元/㎡的銷售價(jià)格是否能夠?qū)崿F(xiàn)呢？由于市場的復(fù)雜性，未來鹽城樓市的具體情況無法說清，但是通過簡單的靜態(tài)價(jià)格測算方法可大致得出特定環(huán)境下價(jià)格實(shí)現(xiàn)的可能性。根據(jù)2017年7月城南成交均價(jià)13780元/㎡，如按每年10%的房價(jià)增長幅度計(jì)算，一年后的房價(jià)約為13780*（1+10%）=15158元，因此在特定的理想環(huán)境下，一年后本地塊15000元/㎡的入市均價(jià)具有一定的可行性。

（以上數(shù)據(jù)多數(shù)基于并不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茢?，市場慣例以及特定條件，因此參考意義有限。）

總   結(jié)

地塊位置優(yōu)越且稀缺，未來片區(qū)發(fā)展前景良好，因此地塊的投資意義不言而喻，然而結(jié)合日趨收縮的信貸政策以及目前的市場反應(yīng)，似乎又變得撲朔迷離，至于地塊未來的發(fā)展究竟會(huì)怎樣，這大概得從9月8日的土拍結(jié)束后開始說起。

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢鹽城市場策劃中心

執(zhí)筆人：同策咨詢鹽城分公司市場策劃中心

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