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我想換個(gè)品質(zhì)好一點(diǎn)的，大一點(diǎn)的房子；

不過(guò)，我得先把我的老房子賣(mài)了。

近期，有這樣強(qiáng)烈置換意識(shí)的人不少，毋庸置疑，大家對(duì)于居住提升的需求越來(lái)越大，舊房置換的意識(shí)也越來(lái)越清晰。

換房，到底是先買(mǎi)？還是先賣(mài)？今天就一起來(lái)聊聊這個(gè)問(wèn)題。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

 NO.1

先買(mǎi)房還是先賣(mài)房？很多人可能會(huì)脫口而出——

當(dāng)然是先賣(mài)房再買(mǎi)房，不然哪有錢(qián)去買(mǎi)？

首套、二套的首付比例、貸款利率也不一樣啊

萬(wàn)一先買(mǎi)了，自己的房子賣(mài)不出去，才急人

......

這大概就是大多數(shù)傳統(tǒng)“以房換房”家庭的真實(shí)心理。而對(duì)于一二線城市的普通家庭來(lái)說(shuō)壓力更大，除了高昂的首付壓力之外，更重要的是，能否擁有購(gòu)買(mǎi)二套房的資格才是問(wèn)題的關(guān)鍵，“先買(mǎi)后賣(mài)”執(zhí)行起來(lái)沒(méi)那么容易。

對(duì)于一些手上有點(diǎn)閑錢(qián)，不在乎首套二套資質(zhì)的家庭來(lái)說(shuō)，先買(mǎi)還是先賣(mài)就有了選擇的余地。興許在樓市的“潮起潮落”下，可以省“一筆巨款”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，老房?jī)r(jià)格賣(mài)得高一點(diǎn)，新房?jī)r(jià)格買(mǎi)得低一點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

根據(jù)不同家庭的情況，置換的方式方法有多種?？傊?，為了改善居住環(huán)境，明確了這一換房目的后，我們?cè)賹?duì)反觀自身，選擇一個(gè)最適合自己的置換方式。

NO.2

買(mǎi)賣(mài)同行，其實(shí)很難

考慮置換，最好的情況當(dāng)然是買(mǎi)賣(mài)同時(shí)進(jìn)行，一邊選到心儀的新房，一邊自己的舊房子可以賣(mài)出好價(jià)格，這是理想狀態(tài)。

一般先是掛出自己的房子，不斷“試客”，同時(shí)也要去著手挑選你要的房子。賣(mài)房，中間流程比較復(fù)雜，成交周期較長(zhǎng)，這影響著你的資金到手情況。如果是買(mǎi)新房，那么只能等錢(qián)到位后再買(mǎi)，如果買(mǎi)二手房，就可以先去簽合同，讓下家等你的資金。同時(shí)盡量拉長(zhǎng)交割時(shí)間，給你騰挪做一個(gè)良好的過(guò)渡。

總之，置換就是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，你需要在短時(shí)間內(nèi)完成兩筆大額交易，這很考驗(yàn)心性，要承受壓力和繁瑣的交易手續(xù)。

但事實(shí)上，市場(chǎng)行情太冷，選到好房源很容易，但自己的房子卻賣(mài)不出去；行情高漲時(shí)，房子能賣(mài)出去，但卻找不到能買(mǎi)的。因此，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，想要同步完成交易，難度較大。

別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我瘋狂

如果手中資金寬裕，可以從容地選擇換房時(shí)機(jī)。按照以房換房的交易原則來(lái)講，“低買(mǎi)高賣(mài)”當(dāng)然是最佳策略。怎么把握這樣的時(shí)機(jī)？“別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我瘋狂”，這很考驗(yàn)人性，很需要魄力，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“別人不敢買(mǎi)我買(mǎi)，別人瘋狂買(mǎi)我賣(mài)”。

旺季出手，淡季入手。

樓市環(huán)境方面，樓市冷淡時(shí)，就是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)，這時(shí)候是買(mǎi)方市場(chǎng)。一方面，官方會(huì)出臺(tái)更多的利好政策，例如降息降準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、購(gòu)房補(bǔ)貼等等；另一方面，開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力，也會(huì)在價(jià)格方面讓利更多，買(mǎi)方更具話語(yǔ)權(quán)，能夠爭(zhēng)取到更多利益。而樓市火熱時(shí)，市場(chǎng)信心十足，買(mǎi)家多，這時(shí)候你的房子也就很容易出手，也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

以年為單位的時(shí)間軸里，3-5月和9-11月是傳統(tǒng)旺季，6-8月酷暑、12-2月寒冬一般為淡季。買(mǎi)房賣(mài)房其實(shí)考驗(yàn)的就是信息差，你比別人獲取的市場(chǎng)信息更多，你就更有優(yōu)勢(shì)，尤其在定價(jià)方面。

對(duì)于大多數(shù)人，如果資金夠，推薦先買(mǎi)后賣(mài)，堅(jiān)持“冷市買(mǎi)房，熱市賣(mài)房”的理念。這樣的好處是，你有充足的時(shí)間做選擇，將收益最大化，不會(huì)因?yàn)橄认露诵路?，急于出手老房，而讓自己處于焦慮、局促的狀態(tài)，讓買(mǎi)方壓價(jià)、讓中介有機(jī)可乘。

NO.3

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

近年來(lái)，鹽城樓市人居環(huán)境不斷進(jìn)階升級(jí)，居住理念開(kāi)始偏向改善，而舒適的改善產(chǎn)品大多單價(jià)高、面積大，因此總價(jià)并不低，這很考驗(yàn)購(gòu)房者的資金實(shí)力。所以，對(duì)于大多數(shù)考慮置換的家庭來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有選擇的余地，就得“先賣(mài)后買(mǎi)”。

這樣做相對(duì)來(lái)說(shuō)更穩(wěn)健，優(yōu)勢(shì)如下：

一是，有多少錢(qián)辦多少事。不過(guò)過(guò)分高估自己的老房子，能賣(mài)出多少錢(qián)，就選擇相應(yīng)等級(jí)置換的房源，這樣去找房子才更適配。而不是選擇了高價(jià)新房，老房子賣(mài)出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成資金缺口。

二是，首付和利率。對(duì)于部分擁有首套貸款房的人來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)首付款的壓力以及二套房利率上浮產(chǎn)生的利息仍是一筆可觀的資金。能夠控制的情況下，當(dāng)然要利益最大化，盡量不多花一分錢(qián)。目前，各項(xiàng)利好政策頻出，可以說(shuō)想買(mǎi)房是個(gè)不錯(cuò)的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。就在520之際央媽宣布下調(diào)五年期lpr利率為4.45%。

據(jù)鶴鳴亭房產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，各家銀行紛紛響應(yīng)最新政策，同步下調(diào)現(xiàn)行利率，首套房利率最低已達(dá)4.4%。

寫(xiě)在最后：對(duì)于換房來(lái)說(shuō)，鹽城樓市新房市場(chǎng)中有不少可選的改善項(xiàng)目，他們遍布各大板塊，產(chǎn)品多樣，當(dāng)下這淡季行情，或許就是一次不錯(cuò)的打新好時(shí)機(jī)呢。

例如：龍湖天奕、金茂府（待售）、金地中心、萬(wàn)科悅達(dá)聚瓏東方、中南港龍君啟、雍華府、仁恒濱河源、仁恒濱河世紀(jì)、綠城曉風(fēng)印月、綠地香港新天地等，均價(jià)18500-27000元/㎡。

置換是一門(mén)技術(shù)活兒，需要抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)，更需要好的心態(tài)。最后，希望大家都可以置換到自己滿意的房子！