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2018年以來，城南板塊、城東板塊發(fā)展已逐漸發(fā)展成熟，近期城西板塊覺醒，憑借政府的政策支持、規(guī)劃配套設(shè)施的完善，城西的發(fā)展前景被普遍看好。

城西

2017年下半年城西土地市場火熱，先是北大資源攜產(chǎn)城資源強(qiáng)勢進(jìn)駐；隨后中庚、新城、中梁等品牌開發(fā)商紛紛布子，區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商的進(jìn)入，大大提升了區(qū)域形象及未來預(yù)期。

北京麥金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（石榴集團(tuán)）在2018年4月18日以36782.6萬競得城20180802地塊，位于東進(jìn)路南，寶興路西側(cè)，土地占地面積49221㎡，創(chuàng)下城西板塊地王紀(jì)錄。

2018年城西板塊土地出讓規(guī)劃

根據(jù)18年鹽城土地招商計(jì)劃，城西今年計(jì)劃有7塊住宅用地可供出讓，合計(jì)占地約69萬方，地塊體量多在20萬方以內(nèi)（計(jì)容總建）。

城西板塊住宅市場情況分析

過去的一年里，城西板塊基本處于斷檔期，僅個(gè)別項(xiàng)目加推，供應(yīng)量在市全市場占比較低。年后，通銀森林公館、西城中央、西城逸景等項(xiàng)目的集中加推，板塊活躍度提高，18年3月板塊成交量達(dá)歷史新高。下半年新城悅雋時(shí)代、中庚香海新時(shí)代、中梁鹽督府、北大資源頤和璽悅等多項(xiàng)目即將入市，片區(qū)住宅市場將形成新一輪爆發(fā)式供應(yīng)，各種物業(yè)形態(tài)能滿足各類購房者置業(yè)需求。

2017年城西住宅市場整體呈供大于求局面，但近3個(gè)月來板塊無供應(yīng)，成交量價(jià)齊升，5月均價(jià)達(dá)到7883元/㎡，庫存約27.7萬方，按近一年去化速度來算，去化周期約9.5個(gè)月；板塊交通便捷，商業(yè)配套依托萬達(dá)廣場，西鄉(xiāng)客群基數(shù)大，需求穩(wěn)定，板塊作為目前全市價(jià)值洼地，未來發(fā)展可期。

城西作為近期熱點(diǎn)板塊備受關(guān)注，此外鹽城龍頭板塊城南的發(fā)展也一直牽動著市場。

城南

城市向南發(fā)展效果明顯，生態(tài)宜居住區(qū)已形成，南海未來城在建

2018年城南板塊土地出讓計(jì)劃

板塊南環(huán)路以內(nèi)剩余土地稀缺，2018年待出讓土地2塊。城南樓市一直是鹽城最火熱的板塊，2018年熱度不減，成交均價(jià)一直穩(wěn)居各板塊首位，5月成交均價(jià)11554元/㎡，目前庫存64萬方，按近一年去化速度來算，去化周期約5.7個(gè)月。中海天鉆、興邦中央公園、萬科悅達(dá)地塊等高端盤的開發(fā)入市將再次改變鹽城樓市格局。

城東

繼城南之后的主力新興板塊，配套逐步完善中，發(fā)展?jié)摿薮?，大城雛形初成

因政府發(fā)展的規(guī)劃及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的價(jià)值，2017年城東房價(jià)快速增漲。未來高鐵綜合組團(tuán)和大洋灣生態(tài)組團(tuán)建成必將提升板塊形象，三期高架的建成又將進(jìn)一步優(yōu)化了城市內(nèi)部交通，除此之外，寶龍二店及新城吾悅廣場二店的入駐，以及未來萬科悅達(dá)城市廣場，彌補(bǔ)了城東商業(yè)的短板，未來的河?xùn)|，學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)、生態(tài)多維度立體式發(fā)展，將使得河?xùn)|的房價(jià)支撐更加健全。

2018年城東板塊土地出讓計(jì)劃

2018年城東待出讓土地共4塊，片區(qū)住宅5月成交均價(jià)10132元/㎡，目前庫存76萬方，已躍至全市第一，按近一年去化速度來算，去化周期11.4個(gè)月；目前板塊內(nèi)品牌開發(fā)商云集，包括萬科、碧桂園、保利、恒大、中南、新城、中梁等，可謂競爭激烈，同時(shí)也給了購房者更多的選擇，區(qū)域未來發(fā)展前景可觀。

城西南

以居住功能為主，緊鄰城南及南海未來城，整體發(fā)展態(tài)勢良好。

板塊配套一直受城南輻射，片區(qū)內(nèi)隨著新城吾悅廣場的入駐，助推了西南板塊的商業(yè)升級；海闊路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)正式更名為鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)，這次“正名”體現(xiàn)了政府對城西南片區(qū)發(fā)展的高度重視，同時(shí)為城西南注入了高品質(zhì)教育資源。

2018年城西南板塊土地出讓計(jì)劃

城西南2018年待出讓土地3塊，目前住宅市場均價(jià)穩(wěn)中有升，2018年5月均價(jià)9911元/㎡，整體庫存23萬方，按近一年去化速度來算，去化周期約6.8個(gè)月。相對其他板塊發(fā)展情況及目前的價(jià)格，城西南價(jià)格具備了一定的競爭力。

城中

城中舊城改造力度加大，土地資源稀缺

按改造計(jì)劃，市區(qū)未來兩年實(shí)施棚戶區(qū)（危舊房、城中村）改造項(xiàng)目68個(gè)，2017年市區(qū)征收拆遷住宅11202戶，完成投資119.61億元，2018年征收拆遷住宅12109戶，完成投資113.52億元，近期城中配套及道路改造中，如：雙元路將東延至人民路、人民北路將進(jìn)行拓寬改、改擴(kuò)建人民公園（2018年）。

2018年城中板塊土地出讓規(guī)劃

城中板塊土地資源可謂“絕版”，2018年待出讓宗地僅1幅；整體住宅市場供大于求，2018年5月均價(jià)8039元/㎡，庫存21萬方，按近一年去化速度來算，去化周期約18.3個(gè)月，去化較慢；城中板塊配套成熟完善，但道路狹窄，交通擁擠，居住氛圍一般，主要吸引老城情結(jié)的地緣客戶。

城北

專業(yè)市場及物流業(yè)為主，近幾年發(fā)展緩慢，相對穩(wěn)定

作為“被遺忘之角”的城北，在全市快速變化發(fā)展的近幾年來，城北市容幾乎未變，城北還有希望嗎？其實(shí)城北一直在默默的發(fā)展著，根據(jù)城市總體規(guī)劃，城北將被打造為獨(dú)具特色的“大市場、大商圈、大物流”新型城市商貿(mào)區(qū)和都市工業(yè)物流園區(qū)，今年也迎來了片區(qū)內(nèi)第一座具有一定規(guī)模的城市綜合體“愛琴?！辟徫锕珗@。

2018年城北板塊土地出讓計(jì)劃

城北板塊2018年待出讓宗地1幅，住宅市場整體供大于求，均價(jià)穩(wěn)中有升，2018年5月，均價(jià)7155元/㎡，整體庫存約31萬方，按近一年去化速度來算，去化周期約15.6個(gè)月，目前主要項(xiàng)目有紅星紫御天鉑、通銀紅堡莊園、德惠尚書府、嘉業(yè)上郡等；紅星愛琴海的進(jìn)駐能否為老城北帶來新一輪的發(fā)展與革新，讓我們拭目以待。

小結(jié)

鹽城市從各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀來看，城西享受城中配套，交通便捷，目前的熱點(diǎn)板塊之一，未來發(fā)展可觀；城南各項(xiàng)資源豐富，配套成熟，且規(guī)劃科學(xué)能級較高，進(jìn)入門檻相對較高；河?xùn)|土地資源豐富，配套較為齊全，寶龍、吾悅廣場入駐，將提升區(qū)域商業(yè)能級，大城之勢逐漸形成；城西南享受城南配套，西部及北部產(chǎn)業(yè)支撐，新城吾悅廣場入駐，補(bǔ)全片區(qū)商業(yè)配套，隨著學(xué)區(qū)配套升級宜居環(huán)境日益凸顯；城中各項(xiàng)配套醇熟，近年棚改力度加大，目前道路擁擠，居住環(huán)境一般；城北受城中配套輻射，南部居住區(qū)，內(nèi)部有一定產(chǎn)業(yè)支撐，愛情海購物公園有望喚醒城北新的生機(jī)。

隨著政府加強(qiáng)對區(qū)域內(nèi)部各項(xiàng)城市建設(shè)配套的優(yōu)化開發(fā)，各類基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步健全，吸引了大批品牌房產(chǎn)的關(guān)注，各區(qū)域居住氛圍也將愈加純熟，居住品質(zhì)也都在升級革新。

開發(fā)商進(jìn)入建議：從區(qū)域發(fā)展前景、客戶認(rèn)知度及未來量價(jià)表現(xiàn)來綜合考慮，建議城南板塊為重點(diǎn)進(jìn)入板塊。

客戶購房建議：對于改善客戶來講，首選城南板塊及城東部分項(xiàng)目；對于看中學(xué)區(qū)的剛需客戶，可以考慮城東景山板塊；對于剛需及投資客戶，短期投資可考慮西南、城西板塊，長期可考慮河?xùn)|板塊。

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢鹽城市場策劃中心

執(zhí)筆人：同策咨詢鹽城分公司市場策劃中心

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