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君子謀時(shí)而動(dòng)，順勢(shì)而為

——從兩會(huì)看鹽城樓市的發(fā)展機(jī)遇

2018年是十九大后的開局之年，也是改革開放40周年的重要關(guān)口，是決勝全面建成小康社會(huì)、實(shí)施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵之年，因此今年的兩會(huì)格外引人注目。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每次兩會(huì)的政策部署都會(huì)對(duì)全年樓市的走向產(chǎn)生很大的影響，成為我們預(yù)判樓市一年行情的風(fēng)向標(biāo)。

回顧2017年，可以說(shuō)是十足的樓市調(diào)控年，密集而頻繁的“限字令”政策出臺(tái)，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)的舉措，無(wú)一不表現(xiàn)出政府對(duì)于穩(wěn)定樓市的信念和決心。隨著房住不炒概念的不斷深化，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形初現(xiàn)，2018年的樓市究竟何去何從，此次兩會(huì)成為關(guān)鍵。

日前，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議在京閉幕，今年的兩會(huì)到底傳達(dá)了關(guān)于樓市走向的何種信息，同策帶你一窺究竟。

1、“十九屆三中全會(huì)”及“兩會(huì)”政策導(dǎo)向

（1）會(huì)議內(nèi)容總結(jié) ：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式：供給側(cè)改革+適度擴(kuò)大內(nèi)需的“質(zhì)量型”增長(zhǎng)模式，結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，助力社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

國(guó)家機(jī)構(gòu)改革：國(guó)內(nèi)外因素決定“十九大”后中國(guó)“因時(shí)而變”，現(xiàn)代化國(guó)家治理體系和治理能力與新的“質(zhì)量型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式應(yīng)運(yùn)而生。

相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)觀點(diǎn)總結(jié)：中短期內(nèi)，樓市調(diào)控不放松，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；中長(zhǎng)期來(lái)看，制度放活和治理體制完善推動(dòng)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建立。

（2）同策觀點(diǎn)——未來(lái)政策預(yù)判：

1、長(zhǎng)線預(yù)判：

中短期內(nèi)（1-2年）：堅(jiān)持差別化調(diào)控與樓市去投資化為主要方向，核心一二線城市樓市調(diào)控不會(huì)放松，強(qiáng)金融監(jiān)管已成為常態(tài)。對(duì)于房企而言，融資渠道收窄；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例難降，且商業(yè)銀行購(gòu)房貸款利率提升、貸款審批周期拉長(zhǎng)，致使購(gòu)房門檻和成本升高。非核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，三四線城市和縣區(qū)去庫(kù)存將持續(xù)。

中長(zhǎng)期內(nèi)（3-5年）：建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是重點(diǎn)工作，在完善現(xiàn)有法律制度、金融監(jiān)管、財(cái)稅征管體制等基礎(chǔ)上，放活土地機(jī)制（如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體用地改租賃房等），促使新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要環(huán)節(jié)。

2、拐點(diǎn)預(yù)測(cè)：

從全國(guó)歷年政策來(lái)看，政策時(shí)效期均值為6-8個(gè)月，出臺(tái)收緊的調(diào)控政策后，調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，同時(shí)考慮到“十九屆三中全會(huì)”、“兩會(huì)”后，為現(xiàn)代化治理體系搭建爭(zhēng)取時(shí)間。如果以歷次調(diào)控政策時(shí)間6-8個(gè)月推算，那么2018年2季度，樓市調(diào)控政策將進(jìn)入新一輪收緊期。結(jié)合住建部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于房地產(chǎn)分類調(diào)控的表態(tài)， 2017年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的中西部、東北區(qū)域核心城市， 以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市，這兩類城市上將成為“兩會(huì)”后二季度樓市調(diào)控政策的目標(biāo)。

另外，“十九大”到“兩會(huì)”期間經(jīng)歷了“一中”“二中”“三中”全會(huì)完成現(xiàn)代化治理體系變革、人事架構(gòu)調(diào)整。之后召開的“十九屆四中全會(huì)” 實(shí)際承擔(dān)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作做進(jìn)一步部署的任務(wù)。從相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)及“十九屆四中全會(huì)” 推出重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策需要穩(wěn)定的外部環(huán)境來(lái)看，“十九屆四中全會(huì)”將成為本輪樓市的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)和市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)，此后樓市調(diào)控政策才具有松動(dòng)的外部條件。

2、鹽城樓市發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)機(jī)會(huì)研判

（1）鹽城樓市現(xiàn)狀

1、供求：隨著2016年下半年三四線樓市大熱，鹽城的購(gòu)房需求也隨之增加，熱度持續(xù)至2017年下半年開始有所降溫。持續(xù)小半年的后繼乏力之后，出現(xiàn)量升價(jià)平、供大于求的局面，春節(jié)期間由于返鄉(xiāng)潮的推動(dòng)，在三四線城市的傳統(tǒng)旺季節(jié)點(diǎn)，鹽城樓市成交量也有所回升。

2、存量：隨著待結(jié)轉(zhuǎn)土地的紛紛入市，大市區(qū)存量也在不斷增加，目前鹽城樓市主基調(diào)仍然以去庫(kù)存為主。

3、土拍：大市區(qū)土拍熱度已然降溫，不復(fù)去年的火熱光景，市區(qū)拿地成本的增加導(dǎo)致許多開發(fā)商將目光投向周邊縣城，帶動(dòng)縣區(qū)土拍市場(chǎng)大熱。

4、區(qū)域：

城南作為政府規(guī)劃重點(diǎn)打造方向和鹽城樓市的風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)坐龍頭老大寶座不可撼動(dòng)，隨著已開發(fā)項(xiàng)目的去化、土地存量的減少、房?jī)r(jià)地價(jià)的增長(zhǎng)、南海未來(lái)城項(xiàng)目的啟動(dòng)，今后無(wú)論是購(gòu)房者還是房企，入駐城南的成本都將增大；

河?xùn)|倚傍學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和政府規(guī)劃利好緊隨其后，知名房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，隨著庫(kù)存量增加以及拿地成本提高，加上產(chǎn)品同質(zhì)性較大，區(qū)域內(nèi)一片紅海競(jìng)爭(zhēng)、冰刃相見的局面；

城西南早前得益于城南客戶外溢與商圈輻射，隨著規(guī)劃利好不斷兌現(xiàn)，加上碧桂園高端項(xiàng)目的入市，吾悅廣場(chǎng)的簽約以及新城住宅項(xiàng)目的啟動(dòng)，彼時(shí)客戶群體已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，區(qū)域形象已經(jīng)得到進(jìn)一步提升；

城西由于萬(wàn)達(dá)的進(jìn)入和開發(fā)補(bǔ)缺了區(qū)域配套的空白，自去年下半年開始政府連續(xù)掛牌城西土地溢價(jià)成交，區(qū)域進(jìn)一步發(fā)力，北大資源、通銀、新城、中庚、中梁等房企的陸續(xù)進(jìn)入，彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商缺失的遺憾，同時(shí)大大提升了區(qū)域形象；

城中由于土地資源稀有，開發(fā)商幾乎已無(wú)地可拿，庫(kù)存也日益減少，未來(lái)將成為大市區(qū)絕版地段；

城北一直稱為“被遺忘的角落”，直到今年二月紅星地產(chǎn)一舉執(zhí)子，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體+住宅的項(xiàng)目，久旱逢甘霖的城北是否能憑借此機(jī)遇打破群眾以往對(duì)區(qū)域的負(fù)面印象，讓我們拭目以待。

（2）鹽城兩會(huì)內(nèi)容總結(jié)：

2018年鹽城市兩會(huì)圍繞“強(qiáng)富美高”和“兩聚一高”的要求，作出前瞻性的研究部署，兩會(huì)提案多聚焦“五篇大文章”，而2018年這五篇大文章正是五個(gè)一工程的延伸：

“大交通”——強(qiáng)調(diào)在構(gòu)建立體交通網(wǎng)絡(luò)上展現(xiàn)作為；

“大生態(tài)”——在提升綠色發(fā)展品質(zhì)上打造特色；

“大海洋”——在實(shí)現(xiàn)藍(lán)色崛起上持續(xù)發(fā)力；

“大上?！?/span>——在推進(jìn)鹽滬融合發(fā)展上加速突破；

“大開放”——在形成對(duì)外開放新格局上創(chuàng)塑優(yōu)勢(shì)。

（3）同策觀點(diǎn)——鹽城樓市發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)機(jī)會(huì)研判：

分析了全國(guó)兩會(huì)的大方向引導(dǎo)，以及鹽城兩會(huì)的戰(zhàn)略部署，結(jié)合當(dāng)下鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，同策認(rèn)為，鹽城樓市仍然大有可為：

1、判斷依據(jù)：作為東部三大經(jīng)濟(jì)圈中最具備發(fā)展?jié)摿Φ拈L(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中的一員，隨著城市建設(shè)的不斷完善，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，鹽城樓市發(fā)展長(zhǎng)線可期。

2、機(jī)會(huì)判斷：老城改造不斷推進(jìn)，拆遷力度增加，“棚改貨幣化”仍將激發(fā)大量購(gòu)房需求；

城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，政府基建力度加大，城市面貌不斷提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城仍有大量購(gòu)房需求；把握國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，三四線城市及縣域去庫(kù)存戰(zhàn)略帶來(lái)的需求釋放的機(jī)會(huì)；

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，人才引入計(jì)劃及企業(yè)引進(jìn)，人口紅利將快速釋放；

上海經(jīng)濟(jì)圈帶動(dòng)城市發(fā)展，利用與核心城市市場(chǎng)周期的輪動(dòng)關(guān)系，把握周期性和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)，接納外溢客戶回流，剛需市場(chǎng)擴(kuò)容利好。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策咨詢鹽城市場(chǎng)策劃中心

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