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進(jìn)入5月才兩周時(shí)間，鹽城地產(chǎn)市場熱鬧非凡，大牌地產(chǎn)公司紛紛上場，“地王”頻現(xiàn)。最近鹽城地產(chǎn)圈最熱鬧的話題就是今天會(huì)產(chǎn)生地王嗎？一次兩次后，人也漸漸麻木了。5月4號(hào)，碧桂園以727萬/畝的價(jià)格將大星路火車站商圈一塊地納入旗下，碧桂園至此在鹽城有了7個(gè)項(xiàng)目，該地塊溢價(jià)174%。5月11號(hào)，保利地產(chǎn)又放了個(gè)“衛(wèi)星”，以659.3萬/畝的價(jià)格將河?xùn)|景山中學(xué)南側(cè)地塊拿下，溢價(jià)148%；5月12號(hào)，恒大地產(chǎn)又在保利地旁邊又以636.3萬/畝將一地塊收入囊中，溢價(jià)141%。簡單總結(jié)下有幾個(gè)規(guī)律就出來了：一、現(xiàn)在像鹽城這樣的三線城市土地市場上，將是大牌房企的天下；二、以碧桂園和恒大及中海為例，這些大牌房企要么不進(jìn)來，要進(jìn)來就會(huì)連續(xù)拿地（包括前期進(jìn)鹽的綠地均有不低于一塊的土地儲(chǔ)備）；三、縱觀近幾期的拍地情況，溢價(jià)都很高，這也意味著，鹽城的房地產(chǎn)市場的競爭會(huì)一直激烈下去。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

大牌更愛熱點(diǎn)

鹽城絕對是近幾年來長三角地區(qū)最熱的城市之一。

去年，鹽城成為入選長三角城市群規(guī)劃的蘇北唯一城市，這一振奮人心的消息，頻頻刷爆鹽城人的微信朋友圈。“入群”的鹽城重構(gòu)自身在長三角區(qū)域的空間坐標(biāo)，將加速融入長三角經(jīng)濟(jì)流、信息流、人才流。鹽城大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園成為令人刮目相看的亮點(diǎn)。在國家信息中心近日發(fā)布的《2017中國大數(shù)據(jù)發(fā)展報(bào)告》中，鹽城大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園關(guān)注度達(dá)82.3%，位居全國第一。

交通規(guī)劃讓鹽城也提出了打造“一張網(wǎng)”的發(fā)展目標(biāo)，鹽城至南通鐵路（鹽通鐵路）、鹽城經(jīng)泰州至宜興鐵路（鹽泰錫常宜鐵路）列入長江三角洲地區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)工程。在高鐵開通后，再打開新的交通版圖，空間距離沒變，時(shí)間卻縮短了三分之二還多。鹽城至上海316公里，運(yùn)行時(shí)間約1小時(shí)20分；鹽城至南京352公里，運(yùn)行時(shí)間約1小時(shí)30分。按照鹽城高鐵的走向，運(yùn)行時(shí)間在一小時(shí)左右的除上海、南京外，另有鹽城至無錫240公里,運(yùn)行時(shí)間約50分鐘；鹽城至蘇州250公里，運(yùn)行時(shí)間約1小時(shí)；鹽城至徐州314公里，運(yùn)行時(shí)間約1小時(shí)20分；鹽城至杭州425公里，運(yùn)行時(shí)間約1小時(shí)30分。

上周，“南海未來城”概念規(guī)劃評審會(huì)在城南新區(qū)舉行。南海未來城是鹽城“五個(gè)一”戰(zhàn)略工程中建美“一座城”的核心內(nèi)容，也是探索生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展的示范區(qū)、深刻把握鹽城融入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、通勤圈的宏觀背景，立足大市區(qū)、面向大上海，以更高起點(diǎn)明確發(fā)展定位，按照宜居宜業(yè)宜教宜養(yǎng)宜游方向，努力打造江蘇沿?，F(xiàn)代化、國際化、綠色化、特色化中心城市，真正使南海未來城成為鹽城城市建設(shè)的突出成果，成為展示鹽城城市魅力的重要窗口。而這一規(guī)劃的實(shí)施更會(huì)將鹽城的城市等級(jí)再提升幾個(gè)量級(jí)。

對大牌房企而言，未來土地市場的“主戰(zhàn)場”會(huì)集中在像鹽城這類城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市。因此，鹽城土地市場近期“地王”頻現(xiàn)就不足為奇了。

鹽城是大牌房企土地儲(chǔ)備的優(yōu)選

看好鹽城，其實(shí)更多的是看好他的發(fā)展前景，如前文所述，有眼光的房企更看重未來，但當(dāng)下的選擇成本也是重要因素。很多人對當(dāng)前動(dòng)輒六七百萬一畝的地價(jià)震驚，但對財(cái)大氣粗的大牌房企而言，鹽城的地價(jià)可能和其他城市相比還是性價(jià)比較高的。從公開的信息分析，目前一線二線城市土地價(jià)格過高是大牌房企轉(zhuǎn)身三線城市的另一個(gè)主要目標(biāo)，一二線城市的分化情況十分明顯。4月，全國300城樓面均價(jià)環(huán)比漲43%，同比漲65%，漲幅驚人。

其次，鹽城土地市場的火熱也是重點(diǎn)城市外溢效應(yīng)的體現(xiàn)，鹽城作為長三角蘇北唯一入選城市首當(dāng)其沖要分解長三角核心城市的房地產(chǎn)外溢力。上海、南京、蘇州、無錫等市場需求要向周邊城市轉(zhuǎn)移。而隨著調(diào)控力度的加碼，熱點(diǎn)城市被調(diào)控?cái)D壓的市場需求不斷向周邊城市外溢，對長三角而言，鹽城是蘇北地區(qū)的最佳選擇之一。

其三，經(jīng)過幾年的試水，大牌房企基本在鹽城奠定了受眾基礎(chǔ)，影響力也已傳導(dǎo)至消費(fèi)鏈的終端?？陀^點(diǎn)講，正是有了華潤，恒大，綠地，中海，碧桂園之前幾年的運(yùn)作，鹽城的房地產(chǎn)市場才會(huì)如此迅速的成長，也有了后來萬達(dá)，保利等大牌的跟進(jìn)。而正是這些大牌的陸續(xù)進(jìn)駐，才讓鹽城房產(chǎn)市場有了更濃厚的品牌消費(fèi)意識(shí)，品牌建設(shè)意識(shí)。

其四，鹽城房產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的調(diào)控，已基本完成去庫存的目標(biāo)。沒有去庫存任務(wù)的城市，驅(qū)動(dòng)房企在土地市場奮力搏殺的動(dòng)力是這些城市已失衡的供需關(guān)系?！皼]想到去年的市場這么火爆，之前積壓的庫存都消化掉了，必須補(bǔ)貨，不然今年就沒房賣了。對許多

開發(fā)商而方，現(xiàn)在地價(jià)看著是高，但幾年后就未必了。

溢價(jià)高競爭將更激烈

縱觀市區(qū)近期拍地情況，各個(gè)熱點(diǎn)地塊均出現(xiàn)了高溢價(jià)，碧桂園地塊溢價(jià)174%。保利地塊溢價(jià)148%；恒大地塊溢價(jià)141%。據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前一線城市的成交價(jià)已經(jīng)接近土地成本價(jià)，土地平均溢價(jià)率僅2%；而二線城市溢價(jià)率繼續(xù)走高，達(dá)到65%，較上月增加25個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上升54個(gè)百分點(diǎn)。毋庸置疑，隨著品牌房企不斷涌入，重點(diǎn)二線城市進(jìn)駐門檻已越來越高，土拍競爭將愈發(fā)激烈。

首先會(huì)是中小房企的出局，環(huán)顧當(dāng)前的鹽城樓市，首先是本土開發(fā)商的出局，目前想再呈現(xiàn)多年前幾大本土開發(fā)企業(yè)同臺(tái)共舞的情形是不可能了；外來房企也將慢慢淡出市場；他們的離去會(huì)給市場留下一筆財(cái)產(chǎn)。

其次，拿地競爭越來激烈，市場營銷競爭可能將是慘烈。沒有一個(gè)房企會(huì)做虧本生意，拿地高溢價(jià)的必然選擇是做高附加值，從而實(shí)現(xiàn)利潤追求。其實(shí)從近期面市的產(chǎn)品上來看，普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)感覺到市場上的產(chǎn)品和以前不同了。大品牌公司出手必然不一樣?？墒侨绻歉叩貎r(jià)，低品質(zhì)，那肯定要被淘汰出局。競爭激烈的結(jié)果是品質(zhì)提升，剛需樓盤上市量減少，樓市能否持續(xù)上半年的火爆，還要拭目以待。