當(dāng)下買房，這些道理需要明白！
房地產(chǎn)涉及民生百態(tài)，滿足底層居住需求之上，也體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
不同階段的調(diào)控，都是政策力量和市場(chǎng)情緒，在規(guī)則層面的博弈。
部分群眾，開始分開站隊(duì)。一方是剛需無(wú)房派，心中只有一個(gè)想法：“再跌我就買”。
另一方是多房派，仔細(xì)琢磨手中的房產(chǎn)，心存疑慮，有些人還得了“恐慌焦慮癥”，干脆全賣了租房住。
其實(shí)兩方，終究都掉入了“情緒博弈”陷阱。
在房產(chǎn)市場(chǎng)漲跌的輿論聲中，由于情緒的主觀性，我們無(wú)法冷靜思考，容易形成情緒化交易。
我們可以參考巴菲特的老師格雷厄姆提出的穿越周期“二段論”：
一是有一個(gè)正確合理的思考框架讓你能夠做出正確的投資決策；二是有一種能力讓你控制住自己的情緒以避免破壞這個(gè)思考框架。
那么現(xiàn)在捫心自問(wèn)，自己做到了哪幾點(diǎn)？如果做不到，那就請(qǐng)沉下心來(lái)，讀完下面的文字。
01
看懂樓市周期，需要遠(yuǎn)近結(jié)合，既可以看懂長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也能搞清楚期間的小波動(dòng)。
“房住不炒，長(zhǎng)效機(jī)制”是表層現(xiàn)象，往深細(xì)究，是預(yù)防房地產(chǎn)帶來(lái)的潛在“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。前幾天住建局牽頭在京召開座談會(huì)，會(huì)議主要訴求集中在希冀調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下適當(dāng)松綁，包括穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、支持剛需購(gòu)房及調(diào)整土地價(jià)格等。
這三點(diǎn)，都是為了提振市場(chǎng)“信心”。
兩年疫情，全球經(jīng)濟(jì)周期被打亂，全球放水現(xiàn)象明顯，全球都逃脫不了“樓市資產(chǎn)避險(xiǎn)”的象限，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)凸出。
權(quán)威地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)顯示，截止今年6月的12個(gè)月內(nèi)，55個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率升至9.2%，三分之一的國(guó)家出現(xiàn)了兩位數(shù)的價(jià)格增長(zhǎng)。
全球數(shù)據(jù)里，其實(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率偏低。
所以多數(shù)城市出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”定向凍結(jié)樓市，會(huì)出現(xiàn)比2015年大漲更為兇猛的浪潮。
即使眼下的樓市如此“冷”，但從全年的交易規(guī)模上講，今年要比去年有確定性的增長(zhǎng)。
五個(gè)月前，杭州第一次土拍的火爆全場(chǎng)，杭州出讓的57宗土地獲得1178.2億元，排名全國(guó)第一。要知道，近幾年杭州一直是賣地大戶，全國(guó)大中小型開發(fā)商爭(zhēng)相涌入，即使在其他城市遇冷的時(shí)候杭州還有“萬(wàn)人搖”。
直到八九月份，市場(chǎng)才開始不再上升。
被輿論干擾的時(shí)候，把視野調(diào)得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)情況并沒(méi)有那么壞，只看當(dāng)下的人，自然會(huì)被情緒所牽連。
樓市法則：調(diào)控可以抑制需求，但不會(huì)消滅需求。
比如，深圳二手房現(xiàn)在成交已經(jīng)進(jìn)入凍點(diǎn)，接下來(lái)就是價(jià)格下跌，直至價(jià)格跌到合理區(qū)間，成交反彈，然而進(jìn)入下一輪上漲周期，它也是反復(fù)的。
一個(gè)理智的樓市參與者，不應(yīng)該被市場(chǎng)情緒擾動(dòng)，而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。
思考框架最重要的基礎(chǔ)是，“選房”。
02
選房就是一件不斷妥協(xié)的過(guò)程。
這個(gè)世界上，永遠(yuǎn)有更貴更好的房子，但我們的資金有限，那么就必須在諸多限制中，做出取舍。
那么在城市買房，如果考慮房子的升值、居住體驗(yàn)，各項(xiàng)因素應(yīng)該怎樣排序呢？
答案如下：交通條件、教育資源、小區(qū)規(guī)劃、生活配套。
拿交通條件來(lái)說(shuō)，最重要的是地鐵，其次是公交，然后是高速路口、火車站、機(jī)場(chǎng)。
在交通條件的選擇上，交通條件的本質(zhì)是“以時(shí)間換空間”，提高城市出行效率，講究便利性和頻率。
對(duì)于大多數(shù)剛需購(gòu)房者，盡量選擇在公交、地鐵、高架周圍。
03
教育因素，也很重要，尤其是對(duì)于有孩子的家庭。經(jīng)過(guò)上半年教育調(diào)控后，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期出現(xiàn)悲觀情緒。
但是學(xué)區(qū)房不同于學(xué)位房，所有有孩子的家庭，無(wú)一不想讓孩子進(jìn)入好的學(xué)校讀書，這個(gè)供需杠桿會(huì)一直存在。其實(shí)，教師輪崗早在2011年就有城市出現(xiàn)過(guò)相關(guān)政策，最后也都岌岌無(wú)聲了。
即便是全部學(xué)校進(jìn)行教師輪崗，但要想讓學(xué)校達(dá)到同等的師資力量，也是需要長(zhǎng)久的時(shí)間，同樣，生源的影響非常重要。
最好的學(xué)區(qū)房可能會(huì)下行，但中部學(xué)區(qū)房依舊是大部分家庭選擇的對(duì)象，優(yōu)質(zhì)地段的學(xué)校價(jià)值，是將持久存在的。
在教育因素的選擇中，小學(xué)教育受重視程度排名第一，其次是幼兒園和中學(xué)。
04
生活配套排名第三位，價(jià)值排列依次為：
綜合醫(yī)院、購(gòu)物中心、便利店、休閑廣場(chǎng)、公園、百貨商場(chǎng)等。
在生活配套層面，對(duì)于商業(yè)的需求是排在第一位的，其次是廣場(chǎng)和公園，最后才是醫(yī)院。
商業(yè)是一個(gè)城市繁榮的體現(xiàn)，最好是開車10分鐘內(nèi)可以達(dá)到一個(gè)商場(chǎng)，能隨時(shí)體驗(yàn)到線下購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)的樂(lè)趣，這對(duì)于生活幸福感的提升至關(guān)重要。
小編每次出差，基本會(huì)把酒店訂在大型商場(chǎng)的周邊，因?yàn)樵谶@里，能體驗(yàn)到一座城市的活力，在生活需求上，也可以及時(shí)得到滿足。
其次廣場(chǎng)和公園。廣場(chǎng)代表老少娛樂(lè)，公園則是對(duì)城市生態(tài)資源的占有。
貝殼在前段時(shí)間，對(duì)北京473個(gè)公園進(jìn)行調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)7成的公園房（1公里內(nèi)有公園），要比非公園房，價(jià)格高很多。
05
那么小區(qū)規(guī)劃最重要的是綠化，綠化率的高低，意味著開發(fā)商愿意花多少成本在不賺錢的地方上。
如果跟你把房子說(shuō)的高大上，結(jié)果一看綠化10%，生活品質(zhì)將無(wú)限降低。
此外，還有車位比例、人車分流、容積率、大型社區(qū)、小型社區(qū)。
在社區(qū)規(guī)模選擇上，不要買大幾十棟樓的巨盤，也別買只有幾棟樓的小社區(qū)。
太大不容易管理，而且人口雜亂，物業(yè)跟不上，太小的話基本沒(méi)有小區(qū)配套。
06
戶型的選擇，這是最簡(jiǎn)單的也是最難的。
人們最關(guān)注的是采光、通風(fēng)，坐北朝南為最佳，其次是東西向，主臥和客廳朝北的房子不要買。對(duì)于通風(fēng)來(lái)說(shuō)，廚房和衛(wèi)生間帶窗戶是最佳的，退而求其次也要保證廚房的通風(fēng)條件。
然后是得房率和空間比例問(wèn)題。很多人買房不問(wèn)得房率，結(jié)果紙面上房子很大，住進(jìn)去特別小，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)面積被公攤了。而且有的戶型設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致大空間浪費(fèi)，也是不應(yīng)該的。
最后大家關(guān)注的是陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)或者獨(dú)立儲(chǔ)物間問(wèn)題，這些都是房子的附加值。
總之，戶型的選擇，一采光通風(fēng)，二面積得房率，三附加功能，最后還要關(guān)注動(dòng)線和靜線是否分離。
07
買房賣房，需要站在經(jīng)濟(jì)的角度去選擇，在眾多因素中相互取舍，達(dá)到跟自己經(jīng)濟(jì)能力匹配的上限。
也就是說(shuō)，買房不要求穩(wěn)，而是在保障生活秩序不被打亂的基礎(chǔ)上，盡可能踮起腳尖，買最好的。
實(shí)景圖
反觀鹽城市場(chǎng)，鹽城鳳麟府全維度滿足居住需求由碧桂園、通銀、弘陽(yáng)三強(qiáng)巨擘，聯(lián)合打造，以高居上半年鹽城銷售額第一的成績(jī)，紅領(lǐng)鹽南，看得見的優(yōu)越地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)有口皆碑，眾口鑠金。
示意圖
鳳麟府地處西南核心位置，位于神州路東，吾悅廣場(chǎng)、中南城購(gòu)物中心、神州路三大商圈環(huán)繞，項(xiàng)目地段上集政務(wù)、文教、商業(yè)三維一體，賦能前景廣闊，區(qū)域價(jià)值極高，城市發(fā)展所向。
示意圖
鳳麟府緊鄰西環(huán)路高架，出行十分便捷，海洋路新增閘道上下，大大拉近了項(xiàng)目與主城的融合。
示意圖
項(xiàng)目位于神州路東，周邊醇熟社區(qū)環(huán)伺，神州路夜市生活圈盡享繁華，居住生活氛圍濃厚。同時(shí)，海洋路沿線，吾悅廣場(chǎng)、中南城購(gòu)物中心、新弄里隨心暢達(dá)。
示意圖
鳳麟府項(xiàng)目與鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市初級(jí)中學(xué)一路之隔，楓葉國(guó)際學(xué)校等名校林立。高端教育資源一應(yīng)俱全，雄厚師資。同時(shí)，鹽瀆小學(xué)部分工程招標(biāo)公告已經(jīng)公示，動(dòng)作進(jìn)展迅速。另外周邊此前規(guī)劃的吳抬路實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)啟動(dòng)部分建設(shè)招標(biāo)，多個(gè)新建學(xué)校加持，鹽南教育力量再次升級(jí)。
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