據(jù)央行網(wǎng)站9日消息，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年7月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。
其實昨天偉哥就預(yù)測過了！據(jù)中國政府網(wǎng)消息，7月7日召開的國常會指出，針對大宗商品價格上漲對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，要在堅持不搞大水漫灌的基礎(chǔ)上，保持貨幣政策穩(wěn)定性、增強有效性，適時運用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強金融對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。
國常會表示，針對大宗商品價格上漲對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，要在堅持不搞大水漫灌的基礎(chǔ)上，保持貨幣政策穩(wěn)定性、增強有效性，適時運用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強金融對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。從國常會的表述看，針對中小企業(yè)經(jīng)營困難的問題，貨幣政策主要通過降準(zhǔn)來應(yīng)對，這應(yīng)該指定向降準(zhǔn)。畢竟當(dāng)前經(jīng)濟增速無憂，無需啟動全面降準(zhǔn)。而定向降準(zhǔn)很可能是普惠金融定向降準(zhǔn)。
最近一兩年，降準(zhǔn)均由國常會先發(fā)聲，而后在兩周之內(nèi)落實。比如，去年3月10日（周二）召開的國常會要求，抓緊出臺普惠金融定向降準(zhǔn)措施，并額外加大對股份制銀行的降準(zhǔn)力度，促進(jìn)商業(yè)銀行加大對小微企業(yè)、個體工商戶貸款支持。3月13日（周五）央行即宣布了相關(guān)的降準(zhǔn)措施。
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1萬億的降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)有什么影響！
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首先：從當(dāng)下市場看，樓市的過熱對于房貸的需求已經(jīng)超過了供應(yīng)。
1—5月份，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月份增長19.6%，兩年平均增長9.3%。其中，住宅銷售面積增長39.0%，辦公樓銷售面積增長10.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月份增長36.2%，兩年平均增長16.7%。其中，住宅銷售額增長56.5%，辦公樓銷售額增長24.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長10.3%。
其次：房地產(chǎn)按揭貸款上漲了超過30%
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金81380億元，同比增長29.9%；比2019年1—5月份增長22.0%，兩年平均增長10.5%。其中，國內(nèi)貸款10873億元，增長1.6%；利用外資25億元，下降26.5%；自籌資金22686億元，增長12.8%；定金及預(yù)收款31738億元，增長62.9%；個人按揭貸款13400億元，增長32.0%。
第三：LPR已經(jīng)連續(xù)14個月原地踏步了！
降準(zhǔn)對于房地產(chǎn)市場的影響來說肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。而且降準(zhǔn)選擇在7月15日落地，不排除LPR出現(xiàn)波動的可能性。降息肯定有利于銀行降低成本，銀行降低成本后，肯定會有利于房貸等利息的穩(wěn)定甚至降低，也就是說，如果7月20日降息，那么對于樓市來說肯定是更大的利好。
第四：2021年房貸具體情況如何？
央行10日公布的5月信貸社融數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款1.50萬億元，社會融資規(guī)模增量為1.92萬億元，社融存量同比增速降至11%。5月末，廣義貨幣(M2)同比增長8.3%，增速比上月末高0.2個百分點，比上年同期低2.8個百分點。分部門看，5月居民部門中長期貸款新增規(guī)模今年以來首次同比轉(zhuǎn)負(fù)。數(shù)據(jù)顯示，5月居民部門中長期貸款增加4426億元，環(huán)比減少492億元，同比減少236億元。第五：降準(zhǔn)能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構(gòu)資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準(zhǔn)對銀行流動性有較大支持，有助于后續(xù)銀行貸款政策的寬松。
第六：中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。整體看，從土地市場角度看，2021年樓市銷售會繼續(xù)刷新記錄。是不是支撐這一點核心看信貸政策。
歷史看，只要降準(zhǔn)，對于房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準(zhǔn)肯定能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，另外對于購房者按揭來說也能夠相對獲得平穩(wěn)的信貸價格。這次降準(zhǔn)，對于購房者來說，肯定有一定的利好，緩解當(dāng)下很多人發(fā)現(xiàn)的房貸收緊，房地產(chǎn)貸款對于大部分銀行來說依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)。第七：買房看政策，政策看信貸，利率的最低谷已經(jīng)在2020年年底出現(xiàn)，利率上行是趨勢，社會資金成本肯定是上漲的。這種情況下，房地產(chǎn)市場上漲肯定會放緩，但是不是會扭轉(zhuǎn)房價走勢的核心還是看房貸利率會不會持續(xù)加息。截止日前，2021年1-5月居民戶中長期貸款增加2.91萬億，2020年同期是2,165萬億，也就是說，2021年前5月，房貸大約增加了34.4%。這也就是為什么2021年一季度房價明顯上漲的核心原因。第八：降準(zhǔn)，那么對于緩解房地產(chǎn)市場資金壓力作用將非常大，。2021年6月房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)286次，僅次于疫情影響下的2020年。（5月48次，4月51次，3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）在2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控井噴中，和往年相比主要特點集中在：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房。一是，央行對地產(chǎn)金融絕不松口，這代表了高層的基本態(tài)度；房住不炒！三是，二手房各種調(diào)控出現(xiàn)，打擊學(xué)區(qū)房炒作！
第九：整體看，降準(zhǔn)后經(jīng)濟活力會在一定程度上升溫，對于人口密集、已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的一二線城市來說，資金會有所好轉(zhuǎn)，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌的表現(xiàn)。但對于人口平穩(wěn)或者外遷區(qū)域來說，房地產(chǎn)市場很難走出低迷。貸款難就賣房，貸款容易就買房，這是穩(wěn)贏的投資策略?？傮w看，降準(zhǔn)有利于樓市穩(wěn)定，但分化依然存在，市場不會被全面刺激。第十：下一個需要注意的是7月20日會不會降息！如果降息，那么樓市很可能下半年又一波行情，如果不降息，市場波動不會大。
編輯：張大偉 大偉看樓市 發(fā)布
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