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引言：

自2018年鹽城市區(qū)計(jì)劃3年棚改5萬(wàn)戶的政策公布以來(lái)，以及近期出現(xiàn)的“改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”（如耿火、東閘等地塊拆遷）等消息的傳來(lái)，到安置房用地的頻頻出讓；“舊改”似乎有望接力“棚改”，成為拉動(dòng)投資、穩(wěn)定內(nèi)需的新工具。那么，“舊改”和“棚改”有何區(qū)別？回顧鹽城近年來(lái)的棚改，政策上發(fā)生了哪些變化？又給地產(chǎn)帶來(lái)了什么影響？

一、“棚改”的相關(guān)要素

Q：“棚改”與“舊改”的區(qū)別？

A：“棚改”和“舊改”是相互獨(dú)立的兩個(gè)概念，舊改不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，主要是更新改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)改造養(yǎng)老撫幼、無(wú)障礙設(shè)施、便民市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施，從而促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)。

Q：“棚改”資金的構(gòu)成關(guān)系?

A：一般來(lái)說(shuō)，棚改資金主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)性金融(棚改專項(xiàng)貸款)、公共財(cái)政支出、其他資金等。

二、鹽城棚改相關(guān)政策梳理

第一階段

第一階段:早期棚改以實(shí)物安置為主，即以房換房，指政府主持新建一批安置房，然后根據(jù)被拆遷房屋確權(quán)面積(一般在原地段提供與被拆遷房屋等面積的安置房，或者在其他地段提供與被拆遷房屋等市價(jià)的安置房。)來(lái)確定安置房對(duì)接面積后，參照標(biāo)準(zhǔn)房型對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置。實(shí)物安置情形下，棚戶區(qū)拆遷住房并未進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，安置房一般以分配方式配置，對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)影響較小。

第二階段

第二階段：15年以來(lái)，為提高安置效率，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存，棚改貨幣化安置漸成主角。拆遷方用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷方選購(gòu)住宅房屋自行安置的方式。通過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞教娲艘酝膶?shí)物補(bǔ)償，化解了重復(fù)建設(shè)問(wèn)題，棚改貨幣化安置利于去庫(kù)存。

第三階段

第三階段:18年至今，棚改計(jì)劃開(kāi)始退潮，貨幣化安置縮減。鹽城18年8月也順應(yīng)推出新政《鹽城市區(qū)住宅房屋征收補(bǔ)償資金結(jié)算憑證安置實(shí)施辦法（暫行）》，即“房票”。結(jié)算憑證可以作為資金憑證使用并用其抵付購(gòu)房款，不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予和抵押。此舉措，一定程度上既緩解了政府的財(cái)政負(fù)債壓力，又助推了鹽城房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

三、棚改對(duì)房地產(chǎn)的影響

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14年-18年，貨幣化安置加快了商品房的銷售速度，有效激活了存量需求。棚改貨幣化安置使棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”，拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售速度上行的同時(shí)縮短了商品房庫(kù)存去化周期。鹽城商品房庫(kù)存去化周期在供應(yīng)量激增的大背景下，仍保持平穩(wěn)且下降趨勢(shì)。自2016年以來(lái)，鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，去庫(kù)周期明顯縮短，成交量高位運(yùn)行，成交價(jià)格所呈現(xiàn)的上漲趨勢(shì)，或多或少與“棚改”政策的發(fā)力有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

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18年年末開(kāi)始棚改貨幣化比例的降低對(duì)商品房銷售的拉動(dòng)作用由正轉(zhuǎn)負(fù)，根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，18年貨幣化安置面積占當(dāng)年商品房和住宅銷售的比重下降，當(dāng)年商品房銷售的拉動(dòng)呈現(xiàn)負(fù)作用；19年棚改計(jì)劃的完成率的下降與貨幣化安置比例的持續(xù)下降或?qū)⒗^續(xù)拖累商品房銷售，其中19年開(kāi)年至今，已成交地塊中：限價(jià)商品房（即安置房）用地已累計(jì)成交87.24萬(wàn)方，大量的回遷用地成交，更是降低了棚改貨幣化的比例，導(dǎo)致大量拆遷客群不能流入市場(chǎng)，對(duì)商品房銷售有一定的沖擊。

小結(jié)：

鹽城棚改計(jì)劃力度雖不減，但貨幣化比例降低，加之“舊改”的出現(xiàn)，此前所期待的下半年房地產(chǎn)的回暖現(xiàn)象或?qū)⑼七t。隨著棚改政策轉(zhuǎn)向，貨幣化安置比例下降，意味著銷售降溫，商品房銷售影響較大。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源受限，進(jìn)而對(duì)整體房地產(chǎn)發(fā)展造成一定影響。“舊改”項(xiàng)目對(duì)于商品房銷售和地產(chǎn)投資拉動(dòng)作用較微弱。同時(shí)較以往傳統(tǒng)的“金九銀十”相比，今年鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)期待中的景象，樓市一如既往的“平靜”。不過(guò)恰恰是在這樣的壓抑之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新活力才會(huì)不斷迸發(fā)。未來(lái)我們也許將看到更多大房企的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)也將不再局限于普通住宅、公寓、商業(yè)，未來(lái)的養(yǎng)老、科技、舊房改造、城市升級(jí)、低碳環(huán)保、存量市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)化等領(lǐng)域都會(huì)逐漸進(jìn)入我們的視野。但換個(gè)角度思考，無(wú)論是商品房還是“棚改”，其根本出發(fā)點(diǎn)都是為了提高群眾的生活水平與環(huán)境。