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住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易 住建部就38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見

“公攤面積”要取消？ 央視：這是錯誤理解

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?。

消息一出，引起輿論高度關(guān)注。有關(guān)“公攤面積”的新聞被刷屏，媒體稱，這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易?！本W(wǎng)友和專家們都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

那么，這是否意味著，住宅交易面積將從建筑面積變?yōu)樘變?nèi)面積？長期被市場詬病的公攤面積是否將會取消？

23日晚，央視在其微信公眾號上發(fā)表了一篇標(biāo)題為“‘公攤面積’要取消了？這事兒沒那么簡單”的文章。文中稱，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范，規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

央視發(fā)文：“公攤面積”要取消了？這事兒沒那么簡單

央視文章中稱：我們首先要了解一點(diǎn)：這個征求意見稿，征求的是對一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?！?span>商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，你說怎么解答？

在《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計(jì)價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計(jì)價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計(jì)算，只不過是計(jì)算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。

難言的“公攤面積”

公攤面積近年多遭詬病 是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題

在住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中，文件末尾附上了一份“起草說明”。其中，對第二部分2.4.6條的說明是這樣的：“本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾?！?

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。

僅在2018年，新華社等都曾專門發(fā)文質(zhì)疑公攤面積。2018年7月27日、9月14日《新華每日電訊》曾先后發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》，引發(fā)大范圍討論和有關(guān)部門關(guān)注。按照文中觀點(diǎn)，民眾普遍認(rèn)為公攤面積的不合理性主要在于以下方面：

1.公攤面積開發(fā)商說多少就是多少 公攤面積的具體比例，國家出臺的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》里并沒有強(qiáng)制性規(guī)定，只明確其比例由合同當(dāng)事人來進(jìn)行具體的約定。所以，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂。

2.公攤面積計(jì)算方式缺乏標(biāo)準(zhǔn)公攤面積的計(jì)算一般都是各地自己決定，這也就直接導(dǎo)致了部分不良開發(fā)商在計(jì)算公攤面積的時候不是以一個公允的規(guī)則來計(jì)價。

業(yè)內(nèi)專家劉德科解讀

“交易”和“計(jì)價”是兩個不同的概念

沒錯，中國的商品房基本上是以建筑面積計(jì)價；但是，中國的商品房一直也是以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，即任何一份合法的銷售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積。 “以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積算”。 很多主流媒體都混淆了這兩個不同的概念。

其次，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。 

如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計(jì)價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第 88 號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價?！?nbsp;簡單說，設(shè)計(jì)規(guī)范文件無權(quán)越界染指銷售管理文件。事實(shí)上，也沒有染指。因?yàn)椤附灰住购汀赣?jì)價」是兩個不同的概念。 如果這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》直接寫成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)價」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。 現(xiàn)在，并沒有這么寫。

為什么住建部的一個規(guī)范性文件會被誤讀？背景情緒是：大家都盲目地痛恨公攤

中國房地產(chǎn)有很多問題，可以討伐的東西很多，比如公攤面積坑人、期房銷售坑人等等，很帶情緒流量，但都很業(yè)余。 我們是贊成按套內(nèi)面積計(jì)價，從節(jié)約土地的角度。但是，很遺憾，中國離套內(nèi)面積計(jì)價，還有點(diǎn)遠(yuǎn)。