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      前日一則“樓市庫存跌至50個月最低”的話題上了微博熱搜，各大財經(jīng)新聞論壇及金融大V們紛紛轉(zhuǎn)發(fā)熱議，經(jīng)轉(zhuǎn)眼又有一則“7月三線城市房價漲幅擴大”的話題緊隨其后，再度上了微博熱搜，且一躍排到了第八的熱度，連續(xù)兩天的樓市熱點事件一度備受矚目，縱觀全國近期熱議的經(jīng)濟動向與地產(chǎn)走勢，聚焦鹽城的市場發(fā)展趨勢是否一致？

微博原文

      從以上信息可以了解到，全國的庫存在有意的調(diào)控下，目前去化周期已經(jīng)降到50個月，全國庫存降到歷年最低。庫存的下跌勢必會導致房價的上漲，而統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)正好證明了這點，7月三線城市房價漲幅擴大，一二線城市新房價格環(huán)比漲幅回落。

      全國對房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松的主基調(diào)沒有變，棚改政策收緊，三四線樓市“貨幣化拆遷”或?qū)⒔K結(jié)。從大概率看，現(xiàn)狀房地產(chǎn)調(diào)控難有反轉(zhuǎn)，但流動性對實體定向?qū)捤筛用黠@。雖然難以直接受益，但相關(guān)措施預計將對城市資產(chǎn)價值及市場供求形成支撐。預計中國的房地產(chǎn)價格在未來的一段時間不會出現(xiàn)大幅度的上漲或者波動。下半年房地產(chǎn)成交回落或許在所難免，但下行幅度有限。一線與二線城市房地產(chǎn)成交有可能已階段性見底，風險主要來自三四線城市，由此可能對部分房企經(jīng)營帶來影響。那處于三四線的鹽城是如一、二線城市一樣階段性見底，還是會有風險，讓我們來一探究竟。

鹽城市場

       統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示鹽城截止2018年7月底取證庫存227.57萬㎡，相比于上月244.89萬㎡，減少17.32萬㎡，環(huán)比下跌7.07%。狹義庫存去化周期為8.5個月，處在合理健康區(qū)間。

      庫存規(guī)模的下降，是供不應求的體現(xiàn)，從一定的程度上會促使房價的上漲。從數(shù)據(jù)可以明顯看出，7月均價相比1月上升12%，鹽城上半年成交均價小幅上漲，符合這一趨勢。

      據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市未來待入市量約865.81萬㎡，加上取證庫存227.57萬㎡，廣義庫存一共約1093.38萬㎡，按近一年全市去化速度26.83萬㎡/月來算，去化周期41個月，約3.4年。

       去化周期41個月，時間較長，對于部分房企是有一定的風險影響。整體來看，鹽城市場跟全國的基調(diào)基本保持一致，建議開發(fā)商應遵循市場規(guī)律，價格與價值匹配，切勿盲目拔高售價。應基于所在區(qū)域下半年新增供貨量、推售節(jié)點及項目目標客群購房心態(tài)變化，權(quán)衡項目價值及核心競爭力，謹慎定價。

未來研判

      近期鹽城多家預開盤入市項目活動頻繁，對外報價高于目前市場均價，房價或?qū)⒊掷m(xù)攀高。購房階層發(fā)生改變，客戶容量有限。前期低價房源庫存日益減少，后期入市項目土地成本較高，未來將有一段房價漲幅的適應期，成交量或?qū)⒕S持在較高水平，但增長空間著實有限，環(huán)比上半年將會有明顯的下降；等購房群體抵觸心理消逝，不再采取觀望狀態(tài)，樓市又將有所回暖，進入平穩(wěn)增長期。房地產(chǎn)市場每3-4年一個循環(huán)周期，隨著后期市政規(guī)劃和城市基礎建設的完善，特別是鹽通高鐵的建成通車，鹽城融入了上海一小時經(jīng)濟圈，人口流動性增強，經(jīng)濟活力增加，將會為房地產(chǎn)帶來一輪新的需求?？v觀全局，未來鹽城房地產(chǎn)市場還是存在增值空間的。

備注：以上部分資料來源于網(wǎng)絡

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢鹽城研策中心

執(zhí)筆人：同策咨詢鹽城研策中心

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