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樓市最強調(diào)控開始全面落地實施了！

2017年8月底，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)文件，確定的第一批13個開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。當時落實的只有北京、上海兩城。

近日，官方批復，另外11個也將正式啟動，這標志著13個試點城市，全面進入實施階段。

樓市最強調(diào)控，落地11城

1月26日，國土部官網(wǎng)公布了一份1月16日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合批復的《意見》，指出同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

《意見》提出核心內(nèi)容如下：

1、試點城市要把握正確方向。嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統(tǒng)籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實處；健全合同履約監(jiān)管機制，切實維護好村鎮(zhèn)集體組織、農(nóng)民、企業(yè)和承租人等相關主體的合法權(quán)益；建立租金監(jiān)測監(jiān)管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃；鼓勵金融機構(gòu)參與試點建設，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務。

2、試點城市要統(tǒng)籌規(guī)劃城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地和空間布局。項目應與周邊區(qū)域基礎設施、公共服務設施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務均等化。規(guī)范集體建設用地建設租賃住房的審批和監(jiān)管程序。加強政策宣傳和輿論引導，發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場，形成可復制、可推廣的制度成果。

3、試點城市不得隨意改變試點實施方案內(nèi)容，省國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門要加強對試點實施方案實施工作的指導和監(jiān)督。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部將適時開展調(diào)研、督導。

文件還公布了沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都各城市的具體實施方案。

對樓市影響幾何

集體建設用地建設租賃住房，對樓市有什么影響？要了解這個問題，我們必須要清楚什么是集體建設用地。

根據(jù)中國現(xiàn)行的土地制度是：城市土地歸國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

但城市的集體建設用地不只是在郊區(qū)，核心區(qū)也有。這些土地是城市在規(guī)劃和建設當中由于一些特殊的原因遺留下的。

一般情況下，集體土地只有經(jīng)過國家征地程序，將土地的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)閲杏玫睾螅趴梢蚤_發(fā)建設，建設的房子才能上市交易。若無國家征地程序，農(nóng)民私自在這些土地上建房，就無法獲得有效權(quán)益，無法入市交易，這類房子稱為小產(chǎn)權(quán)房。

深圳當年就是如此，城市里的農(nóng)民發(fā)現(xiàn)自己坐擁的土地價值后，不愿讓政府低價征收，加班加點地紛紛建起了自己的房子，這就是響徹全國的城中村。深圳也因此無集體用地可用，所以13個試點城市當中沒有列入深圳。

換句話說，集體建設用地建房這條路，深圳早就走過，只是當時沒有政府文件允許，所以無法上市交易，轉(zhuǎn)而成了天然的廉租房。而現(xiàn)在，13個城市獲得了政府文件許可，可以在集體建設用地上建設租房，對于樓市影響較大。

集體建設用地將租賃住房，是對國家“租售并舉”制度的補充，對北京、上海、廣州、成都、杭州、武漢、南京、鄭州、廈門等13個城市的租金會有一定平抑作用，但不會導致其下行。理由有二：

1、所選擇的13個試點城市中，大多數(shù)都是人口規(guī)模和流量非常大的城市，這些城市的人口還在不斷增加，雖然租賃住房得到了補充，但增速很難快過人口增速。

廣州、杭州、南京等城市每年人口都有幾十萬的增量，租賃住房幾年才供應幾十萬套。

佛山、肇慶也列入試點，是代表了三四線城市，為這兩類城市探索租賃制度。

2、集體建設用地上建起來的租賃住房成本低，未來的租金相比于市場可能會相對低一些，對于租金也有一定的牽制作用。

住宅價格會下行嗎

很多人以為這個政策落地，對于樓市是個大利空，其實是一種誤讀。

集體建設用地獲批建設租賃住房，對住宅的價格，有一定的牽制作用，卻無法改變其慢漲趨勢。理由有三：

1、文件規(guī)定集體土體上建設的是租賃住房，而非商品房，也就是說，政府只同意官方與村民合伙建設租賃住房，用來租賃而不是用來交易買賣。

政府目前還不會允許集體土地可進入拍賣市場，因為一旦開了這個口子，相當于宣布小產(chǎn)權(quán)房合法化了，政府目前還不會讓小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。

在廣州的發(fā)布的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》中就明確提出，堅決防止出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，確保試點工作有序可控。

2、正因為集體土體尚無法入市，所以對現(xiàn)有的商品房土地供應體系沖擊不大，政府也不會允許其沖擊商品房市場，因為土地仍是中央政府和多數(shù)地方政府的命根子。

2016年數(shù)據(jù)顯示，全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同期全國財政總收入15.9萬億元，再加上與房地產(chǎn)相關的各種稅收，占財政總收入的1/3左右。

3、集體建設用地建設的租賃住房，由于成本低，租金可能相對較低，一定程度上可以轉(zhuǎn)移或者延遲一些消費者的購房需求，但卻很難消弭。

此外，這些試點城市，大多的人口增量都非常好，購房需求每年都在增加，租賃住房無法滿足購房需求，而地方政府的推地模式是根據(jù)常住人口而定，而非實際管控人口。

土地供應增速總是無法跟上人口增速，所以即便是杭州、武漢、南京、成都這類面積超大的城市，房價也同樣在上漲。

最后我們要明確一點，政府推行“租售并舉”制度的目的，也同樣是為了牽制房價，讓它的增速慢下來。

有人說，政府應該趕快出臺房地產(chǎn)稅，打壓房價。且不說房地產(chǎn)稅未來很長一段時間里都很難出臺，即使房出臺了，對房價也不會構(gòu)成太大利空。

看看國際上的一些案列就明白了，中國香港、倫敦、美國都是開征了房地產(chǎn)稅的地區(qū)，可結(jié)果呢？香港、倫敦房價位列全球前兩名，美國2017年的房價再次創(chuàng)下歷史新高。