12月13日盤后，世茂股份(600823 .SH)發(fā)布公告稱，擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)(00873.HK)，交易轉(zhuǎn)讓價16.535億元。
消息一出，市場解讀不一。有雪球網(wǎng)友認為，世茂服務(wù)收購世茂股份物管業(yè)務(wù)，是在為世茂股份補充現(xiàn)金流；也有人誤解世茂股份賣掉了商業(yè)運營業(yè)務(wù)。當(dāng)下行業(yè)處于多事之秋，任何一點誤讀都有可能導(dǎo)致企業(yè)陷入負面輿情，進而影響企業(yè)基本面。那么，世茂股份將物管業(yè)務(wù)賣給世茂服務(wù)的邏輯及真相，到底是怎樣的呢？12月13日傍晚，世茂股份一連發(fā)了多條公告，對轉(zhuǎn)讓物管業(yè)務(wù)事項進行了詳細說明。公告顯示，本次交易涉及包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負債。截至 2021年6月30日，上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬平米。同時尚有47個在建項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，未來預(yù)計交付面積約614萬平米，亦納入本次交易范圍。公告顯示，此次交易轉(zhuǎn)讓價格為16.535億元，系雙方分別聘請上海眾華資產(chǎn)與戴德梁行進行評估后，按照正常的商業(yè)公平交易原則友好協(xié)商確定。業(yè)內(nèi)測算，這筆交易對價PE在10-16之間，還算中肯。世茂股份同時明確，預(yù)計因該筆交易產(chǎn)生的凈利潤約達11.6億元。本次交易所獲的資金，將用于支持項目開發(fā)建設(shè)，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營提供有力的保障。公告還特別提到，世茂股份本次出售的商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)為公司的輔助性業(yè)務(wù)，占公司資產(chǎn)、收入、利潤的比重均在5%以下，業(yè)務(wù)占比體量較小。世茂股份將以本次交易為契機，進一步聚焦主業(yè)經(jīng)營，集中資源投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營。值得注意的是，在這筆交易公告的同日，世茂集團在官網(wǎng)還發(fā)布了一條消息，升級集團總部組織架構(gòu)，高效協(xié)同資源。在地產(chǎn)銳觀察看來，世茂股份將商業(yè)物管服務(wù)出售給世茂服務(wù)，也與世茂集團更加清晰地劃分旗下業(yè)務(wù)模塊有關(guān)系。其一，于世茂服務(wù)而言，通過此次收購，可以進入商業(yè)物業(yè)管理和設(shè)施設(shè)備管理等細分領(lǐng)域。12月13日傍晚，世茂服務(wù)也對這次交易進行了公告，進一步明確了本次交易標(biāo)的情況。據(jù)公告，這次收購所獲取的項目均在北京、濟南、紹興、蘇州等一線和重點二線城市，與世茂服務(wù)現(xiàn)有業(yè)務(wù)布局將會相輔相成，可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。另外，此次收購標(biāo)的的目標(biāo)業(yè)務(wù)分布在14省24城，有70個項目，在管建面約為465萬平米，還有合約建面1079萬平米。這意味著項目的儲備面積已超過在管面積，為世茂服務(wù)未來商管物業(yè)服務(wù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)。其二，對于世茂股份而言，如公告所述，出售業(yè)務(wù)占比體量較小的物業(yè)服務(wù)板塊，有助于公司提質(zhì)增效，更重要的是有助于聚焦發(fā)展主營業(yè)務(wù)。一方面，有世茂服務(wù)提供更為專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，有助于世茂股份旗下商業(yè)物業(yè)管理更加規(guī)范化、智能化，有助于降本增效，并提升商業(yè)物業(yè)物管品質(zhì)及商業(yè)運營環(huán)境。另一方面，出售物管業(yè)務(wù)所得資金，也會為世茂股份聚焦商業(yè)綜合體開發(fā)和運營以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的進一步開拓，提供資金支持。其三，于整個世茂集團而言，也是主動應(yīng)對行業(yè)之變的積極之舉，有助于更加清晰劃分各個業(yè)務(wù)模塊，集中資源夯實各業(yè)務(wù)模塊能力，既能互相協(xié)同，又能單獨出擊。縱觀業(yè)內(nèi)，由于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了深刻變化，住宅開發(fā)規(guī)模觸頂之后會呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢，商業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)均被各家房企視為管理紅利時代的重點業(yè)務(wù)，世茂當(dāng)然也不例外。可能很多人不知道的是，此前受限于集團內(nèi)部的《不競爭協(xié)議》，世茂服務(wù)是不能拓展商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的。在12月13日世茂股份發(fā)布的另外一份公告中，對此情況有說明。為避免構(gòu)成同業(yè)競爭，早于2007年10月22日，世茂股份與世茂集團及世茂集團董事會主席許榮茂簽署了《不競爭協(xié)議》，至2009年世茂股份成為世茂集團間接持有的子公司后，進一步承諾商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)（含物業(yè)管理）由世茂股份開展。顯然，在當(dāng)下眾多物企向多業(yè)態(tài)甚至全業(yè)態(tài)覆蓋的競爭發(fā)展趨勢下，世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展就就受到了集團內(nèi)部《不競爭協(xié)議》業(yè)務(wù)劃分的掣肘。而這次世茂股份將物管業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù)的同時，又簽署了一份《不競爭協(xié)議之補充協(xié)議》，明確各方協(xié)商確定，世茂股份（含其下屬企業(yè)）將不再從事中國境內(nèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。未來，世茂股份新增的境內(nèi)地產(chǎn)所涉的物業(yè)管理服務(wù)，將由許榮茂先生所控制的除世茂股份外的其他企業(yè)或者其他第三方提供。顯然世茂服務(wù)占有先天優(yōu)勢。據(jù)公告，在12月20日下午收盤后，世茂股份還會召開關(guān)于業(yè)務(wù)調(diào)整事項的投資者說明會，公司董事/總裁吳凌華、副總裁兼首席財務(wù)官孫巖、董秘俞峰將會在網(wǎng)絡(luò)直播平臺路演中與投資者進行問答互動。可以看出，無論是世茂股份將物管服務(wù)業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù)，還是世茂集團宣布對總部組織架構(gòu)進行調(diào)整及人員任命，都預(yù)示著世茂集團或在進行一場內(nèi)部大改革。而這場改革，有助于世茂集團清晰旗下業(yè)務(wù)模塊劃分及管理者職責(zé)，明晰單線主攻方向，打破集團內(nèi)部壁壘，實現(xiàn)單線業(yè)務(wù)更有競爭力的發(fā)展與多元業(yè)務(wù)協(xié)同共融。12月14日，世茂服務(wù)還發(fā)布公告稱，耗資1064.14萬港元回購了200萬股，每股價格為6.11-4.74港元，也向資本市場傳遞了發(fā)展信心。
順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)形勢及時代發(fā)展趨勢積極主動求變，未來，行業(yè)會否迎來一個更好的世茂，讓我們拭目以待。· END ·
我們組建了
房地產(chǎn)投融資 房地產(chǎn)傳播營銷
房地產(chǎn)行業(yè)研習(xí) 買房交流微信社群
進群加紅姐微信ZhuDBJ666，備注單位
地產(chǎn)自媒聯(lián)盟成員
點個“在看”讓好友知道
85