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我們對生活方式的十三個觀察點

鶴鳴亭房產(chǎn) 2021-05-21

5月20日下午，仁恒置地受邀參加「真叫盧俊」的五周年創(chuàng)業(yè)演講。這是我們第一次以一個觀察者的視角，來嘗試解讀仁恒對生活方式、對產(chǎn)品力的一些思考。

“仁恒一直基于用戶思維來開發(fā)產(chǎn)品，我們從用戶端理想的生活方式，來演繹產(chǎn)品設(shè)計和建筑細節(jié)?！被顒蝇F(xiàn)場，仁恒置地集團執(zhí)行副總裁周軼群先生，分享了一份名為《我們對生活方式的十三個觀察點》的報告。

正是感受到了這些生活中細微的變化，并因此不斷精進產(chǎn)品，才構(gòu)筑了仁恒最大的IP「國際社區(qū)」。國際社區(qū)的本質(zhì)，其實就是極致的人性化?！拔覀兿Ｍ妹篮玫慕ㄖ戮疵篮玫纳?。”周軼群先生說。

未來，仁恒還將在繼承傳統(tǒng)之上不斷創(chuàng)新，賦予社區(qū)、城市、生活以更多的可能性。

我們將周軼群先生的這份報告和他現(xiàn)場的演講內(nèi)容，整理成了這篇推文，和大家分享。

△ 各位朋友，大家下午好，很高興有機會在盧俊的五周年演講會現(xiàn)場，和大家做一個交流。今天想和大家聊一聊，我們對生活方式的一些觀察，以及我們在過去兩三年的一些產(chǎn)品實踐。

△ 首先從一個問題開始：我們?yōu)槭裁匆獡Q房子？我想，人生的每個階段，對房子的需求都不相同。以工作年限來界定，在我們工作的5年、10年、20年、30年，因為收入的積累和家庭結(jié)構(gòu)的變化，都會有換房的想法和需求。除去投資，整體上來說，我們換房子，還是希望在人生的每個階段，都能有一種比較理想的生活方式。畢竟，一套好房子可以帶來愉悅感和幸福感，也是人生奮斗的動力。

△ 其實對于開發(fā)商而言，造好房子是應(yīng)該是有一些使命感的。有一次，我在浦東東岸跑步，從糧倉跑到仁恒濱江園，這一路大概7公里，可以看遍整個陸家嘴。在一路繁華中，我忽然發(fā)現(xiàn)：其實陸家嘴也是由一個又一個的房地產(chǎn)項目所構(gòu)成的，或住宅、或酒店、或辦公、或商業(yè)，其中，也閃爍著很多開發(fā)商的logo。雖然今天，我們對房地產(chǎn)行業(yè)還很難做出一個公正客觀的評價，但不可否認(rèn)，房地產(chǎn)改變了中國城市的面貌。我們也應(yīng)該以生活者的眼光，來觀察時代和城市的變化，用心造好房子。

△ 我們對生活方式的第一個觀察點，是關(guān)于煙火氣。

△ 我想這一頁的兩種場景，都是我們經(jīng)?？匆姷摹Ｗ筮吺侨缃窈芏鄻潜P的售樓處和示范區(qū)。這些建筑都造得很有仙氣，越來越像美術(shù)館和博物館，很高級，但卻距離生活很遠。而右邊這些圖呢，則因為有人活動的痕跡，顯得非常接地氣。我想，我們的生活，其實更需要接地氣。

△ 我們希望售樓處、示范區(qū)可以真正成為未來生活的樣板段，更生動一些，更能展示出生活的細節(jié)。當(dāng)一個社區(qū)創(chuàng)造了更多人與人相遇的空間，也便生動了起來。

△ 畢竟人，才是一切生活場景的核心。

△ 所以我們在2018年拿到杭州珊瑚世紀(jì)這個項目的時候，就決定要提前展示仁恒社區(qū)的煙火氣。我們做了一條商業(yè)街出來，其中有健身房、花店、書店、咖啡館，客戶在買房子的時候呢，可以提前喝到一杯好喝的奶茶，我們也希望這杯奶茶的記憶，可以延續(xù)到他入住之后。而我們上海的珊瑚世紀(jì)，它的售樓處就是一個網(wǎng)紅市集，未來它還會變成一個比較高級的菜市場。

△ 我想：做產(chǎn)品、做展示，要回歸到生活的本源，我們的生活，需要高級的煙火氣。

△ 我們對生活方式的第二個觀察點，是關(guān)于生活中的度假感。

△ 在過去一年多時間里，因為疫情的影響，出行不便，旅行和度假，成為大家很向往的一件事。

△ 度假感的背后是輕松與愉悅。如何在城市鋼筋叢林中，營造度假感，也成為我們做產(chǎn)品的思考。

△ 事實上，我們在20年前，就做過類似的嘗試：這是我們在上海仁恒濱江園做的泳池，尺度夠大，空間感很好。在夏天，很多客戶在這里曬日光浴與戲水、游泳，因為這里還住了很多外國的客人，看到這個場景，就很像來到了國外的那些度假酒店。

△ 我們最新一代產(chǎn)品，上海的仁恒海上源和杭州的仁恒濱江園，都請了泰國的pok先生設(shè)計社區(qū)景觀。他的強項是做奢華度假酒店，擅長營造城市中的野趣空間。他為這兩個項目，都營造了非常具有度假感的景觀空間。但是在我們請他出山之前，他甚至很少為住宅項目服務(wù)。

△ 在崇明的海和院，我們對度假感更是有系統(tǒng)的思考。我們打造了室內(nèi)外雙泳池、健身房、兒童娛樂空間、咖啡吧和業(yè)主餐廳。特別是業(yè)主餐廳，在這里，你可以吃到具有崇明特色的美食，我相信這也給很多客戶留下了深刻的記憶。這個項目最近在銷售第四期房源，不到一年的時間里，加上第四期，應(yīng)該賣出了1000多套房子，這創(chuàng)造了崇明地產(chǎn)項目的一個銷售記錄。

△ 有些度假感是熱鬧的，有些則是具有禪意的。在蘇州的仁恒耦前項目，我們做了一個高端的合院產(chǎn)品，請了日本的造園大師桝井淳介先生，為我們做了日式枯山水和蘇式園林相結(jié)合的庭院，它一樣也很動人。

△ 南京的鳳凰山居，我們則把溫泉會所搬到了社區(qū)中。這個創(chuàng)意，其實來自我們旅行途中的靈感：有一年，我們?nèi)ト毡据p井澤的虹溪諾雅度假村考察，印象最深刻的，就是其景觀和溫泉會所。后來我們回國，就把這個設(shè)計靈感搬到了南京的鳳凰山居項目中。

△ 回家就是度假的開始，這是一種美好的愿望。度假感，其實也是城市化進程中的精神突圍。結(jié)廬在人境，而無車馬喧。

△ 我們對生活方式的第三個觀察點，是回歸家庭。

△ 你有多久沒和家人一起吃一頓飯了？我想，這樣的場景，可能只有在春節(jié)才會高頻出現(xiàn)，一大家子人圍在一起，那些一起做飯的場景，其實比吃飯還要溫馨。

△ 疫情期間，我們足不出戶，才能體會到室內(nèi)空間中，公共區(qū)域的重要性。我們在過去兩年的戶型迭代中，把一款名為“洄游空間”的戶型復(fù)制到全國，這個戶型它非常注重公區(qū)氛圍的營造，廚房和餐廳一體化，客廳也設(shè)置了島臺，我想，它應(yīng)該是我們對家庭生活一種更深層次的思考。

△ 我們希望有一個大尺度的起居室，把大家在臥室中的時間拉回到公共空間中，讓家人更多相聚。順便說一句，我們的洄游空間環(huán)繞一周大概有25米，其實在家里刷一個10公里的長跑，也只要繞400圈。

△ 家庭才是生活最重要的載體，我們要有意識的創(chuàng)造家人們相聚的場景。

△ 我們對生活方式的第四個觀察點，是關(guān)于運動與社交。

△ 其實很多人都發(fā)現(xiàn)了：運動正成為我們重要的社交路徑。所以我們在社區(qū)營造和社群運營中，會把運動放在一個很重要的位置。右側(cè)這張圖呢，是我們在南京江灣城的業(yè)主跑團，非常著名，叫江豚灣灣。這個跑團的會員超過了500人，目前應(yīng)該是華東最大以及最具特色的社區(qū)跑步俱樂部。

△ 這組照片則來自于一個泰國的運動社區(qū)，在這個社區(qū)中，所有景觀都圍繞運動主題進行設(shè)置，我也一直想做一個類似的項目，相信這對熱愛運動的人，會很有吸引力。

△ 我們在最近兩年，也把仁恒國際社區(qū)的運動會所進行了統(tǒng)一，這個品牌叫Y-TIME。在這個運動空間里，除了恒溫泳池、健身房、瑜伽室外，一些大型項目還會設(shè)置室內(nèi)籃球館與羽毛球場地。

△ 我們希望這個會所可以成為家庭和鄰里相聚的空間。

△ 畢竟，流汗讓我們更容易走近彼此。而運動，也許是治療社交恐懼癥的一劑良藥。

△ 我們對生活方式的第五個觀察點，是關(guān)于服務(wù)的升級。

△ 如果你關(guān)注股票，就會知道：資本市場已經(jīng)有了41家物業(yè)上市公司。國內(nèi)一家品牌開發(fā)商的物業(yè)公司，它的市值已經(jīng)超過了開發(fā)公司的市值。這家公司本體的PE是5倍左右，而它的物業(yè)公司，則是70倍。

回到我們的社區(qū)，其實也在經(jīng)歷一場服務(wù)業(yè)的大變革。

△ 無論對于資本市場，還是我們的日常生活，物業(yè)都越來越重要。因為我們與物業(yè)交互的觸點，非常多。

△ 仁恒也整合了社區(qū)服務(wù)體系，叫Y+系統(tǒng)，其中包括Y-time運動會所，Y-café，Y-home生活家，仁恒會和仁恒物業(yè)。這些豐富的系統(tǒng)，是支持我們服務(wù)升級的硬件。

△ 仁恒物業(yè)的服務(wù)在業(yè)內(nèi)廣受好評，奧秘其實也就是真誠善意，把業(yè)主當(dāng)成好朋友。這是我們服務(wù)升級的軟件，是直達人心的方式。

△ 真誠善意，方能歷久彌新。服務(wù)升級，其實別無秘訣，惟有用心。

△ 我們對生活方式的第六個觀察點，是長租公寓與青年社區(qū)的崛起。

△ 最近幾年，各大城市逐漸放開的人才政策，吸引了年輕人不斷涌入大城市。為此，我們也在思考：怎么滿足他們的需求。

△ 我們做了一系列的租賃社區(qū)與青年社區(qū)，甚至形成了自己的品牌體系，比如仁恒派與仁恒夢公園。

△ 我們在深圳的夢公園與芯夢公園，各自都有完善的商業(yè)配套體系與運動設(shè)施，盡管最小的戶型只有28平米，也請日本的設(shè)計師本間貴史做了精細的收納空間。作為年輕人的第一個家，應(yīng)該是非常理想的。麻雀雖小五臟俱全。

△ 這樣的產(chǎn)品我們在上海也會做。希望讓留下了你的青春的城市，也能把你留下。

△ 我們對生活方式的第七個觀察點，是關(guān)于中產(chǎn)階級的需求。

△ 仁恒是一家以做改善型產(chǎn)品為主的房企，城市的菁英階級，這一批客群是我們的主力客戶。對他們需求的洞察，關(guān)系到我們生意的成功與否。

△ 他們對生活的要求是比較高的。我們也試圖在地段、立面、景觀、戶型、精裝、會所和服務(wù)這些元素中進行排序，找到可以優(yōu)化的空間。最終發(fā)現(xiàn)：客戶的答案是“我都要”。在這個時代做地產(chǎn)，成本最優(yōu)與產(chǎn)品差異化也是都要的，所以，核心是分寸的拿捏。

△ 從上海的仁恒公園世紀(jì)開始，到杭州的珊瑚世紀(jì)、南京的江灣世紀(jì)，到沈陽的公園世紀(jì)、鹽城的濱河世紀(jì)，我們做了一條世紀(jì)系的產(chǎn)品線，在全國數(shù)十個城市復(fù)制和迭代，這條產(chǎn)品線還是很成功的，去年一年，這條產(chǎn)品線的銷售金額就有420億。

△ 今天的市場環(huán)境下，平衡很重要，包括成本、規(guī)模、速度與品質(zhì)、配置標(biāo)準(zhǔn)的均好性。所以，這是一種美妙的平衡藝術(shù)。

△ 我們對生活方式的第八個觀察點，是關(guān)于頂級住宅該怎么做。

△ 我們有青年社區(qū)，有中產(chǎn)社區(qū)，當(dāng)然也有為富人開發(fā)服務(wù)的產(chǎn)品。只是這一部分產(chǎn)品在仁恒體系里比例并不大。但是每年，我們都會做一兩個年度封面作品。我們認(rèn)為這部分客群的需求核心在于 : 地段的不可復(fù)制性、戶型的超大尺度、設(shè)計感與藝術(shù)感。

△ 比如我們在蘇州平江路、相門下、耦園前的仁恒耦前別墅。它最大的戶型有將近900平方米。它應(yīng)該是能滿足一個大家族的終極生活理想的。

△ 以及我們在珠海情侶路，港珠澳大橋前的濱海中心。它的復(fù)式公寓，產(chǎn)品設(shè)計的很有藝術(shù)感。我想，它們都是這一類產(chǎn)品的代表。

△ 在過去5-6年，我看過紐約、倫敦、東京和米蘭等城市最具奢侈感的作品，與它們相比，我們現(xiàn)在的產(chǎn)品絲毫不遜色。這也說明我們的經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到了這一步，因此，我是挺為我們國家驕傲的。

△ 我們對生活方式的第九個觀察點，是怎么做養(yǎng)老產(chǎn)品。

△ 我們正在步入老齡化社會，主流開發(fā)商都在思考怎么做養(yǎng)老的產(chǎn)品。我們認(rèn)為，老人的痛點在于孤獨與寂寞，不能中斷與親情的聯(lián)系。所以我們不準(zhǔn)備在山清水秀、遠離城市的地方做養(yǎng)老產(chǎn)品。但是他們與年輕一代之間，畢竟存在著代溝，也不是非常適合每天住在一起。所以，平衡好代溝與頤養(yǎng)之間的關(guān)系，是我們做養(yǎng)老產(chǎn)品思考的原點。

△ 我們的選擇是做社區(qū)嵌入式養(yǎng)老，產(chǎn)品與配套是適老的，但與孩子們的距離，是一碗湯的距離。

△ 不在一個屋檐下，但在一個社區(qū)里，這可能是一個很舒服的距離。畢竟，想你時，你在隔壁，這聽聽就很美好。

△ 我們對生活方式的第十個觀察點，是關(guān)于消費的新場景。

△ 在今天的城市里，人們不再執(zhí)著于在大型商業(yè)綜合體進行消費，社區(qū)商業(yè)和區(qū)域商業(yè)，開始成為新的消費主場。

△ 根據(jù)消費新場景，我們也重新梳理了我們的商業(yè)產(chǎn)品序列。

△ 我們會重點發(fā)展以鄰里中心為模板的社區(qū)商業(yè)，這類產(chǎn)品，可能就在你家門口，它更強調(diào)消費的體驗感，與生活強相關(guān)。而這些，是電商與外賣不可替代的。

△ 在仁恒看來，社區(qū)商業(yè)依然可以做出體量和豐富的場景體驗感，因為滿足我們的不僅僅是消費。

△ 我們對生活方式的第十一個觀察點，是關(guān)于文旅產(chǎn)品的思考。

△ 今年五一，有2.65億人出行，我想大家都在各大社交媒體看到過以上這些場景：每個風(fēng)景區(qū)都人滿為患，但可能這樣并不好玩。

△ 而真正有趣的旅行，可能是為了《灌籃高手》中一個場景就跑一趟鐮倉，為了建筑內(nèi)的熱帶雨林去一趟樟宜機場，一本書、一個電影、甚至一個地名，都可以成為我們旅行的意義。而目的地型的旅行，只需要一個主題，一種放松的心情。

△ 我們也在做這樣一些產(chǎn)品的實踐。三亞海棠灣的仁恒皇冠假日酒店，或許是海南目前最受歡迎的親子度假酒店，因為它遵從的，就是以親子為目的的旅行。

△ 這個酒店有著豐富的親子主題的套房和活動，使得住酒店本身就是旅行目的地。

△ 我們在南京還在打造另外一個文旅項目，它針對的是城里人的短途旅行。以海洋館和娛樂項目為核心，是一個文旅商綜合體，最終實現(xiàn)的是短途旅行與城市高頻商業(yè)消費相結(jié)合。

△ 旅行也是一種生活，人在旅途，說不出旅行的意義。而這，其實就是旅行本身的意義。

△ 我們對生活方式的第十二個觀察點，是關(guān)于生態(tài)。

△ 最近關(guān)于碳達峰、碳中和的話題很熱，我看過一個數(shù)據(jù)，2018年全國建筑全過程碳排放總量，占全國碳排放的比重為51.3%。全過程能耗總量占全國能源消費總量比重為46.5%。隨著城市化進程的加快，在現(xiàn)有行業(yè)趨勢下，我國的建筑能耗還將持續(xù)增高，阻礙碳達峰和碳中和目標(biāo)的實現(xiàn)。推行綠色低碳建筑，將是建筑行業(yè)節(jié)能減排工作的重點之一。

△ 在這方面，我們也算有一些先見之明。在南京我們建設(shè)的一座15平方公里的新加坡生態(tài)科技島，實際上就是這樣的一種嘗試。它從啟動至今已經(jīng)過去了13年，現(xiàn)在已經(jīng)初見模樣了。

△ 在南京新加坡生態(tài)科技島上，建設(shè)之初，我們就把生態(tài)科技、低碳環(huán)保、綠色建筑作為立島之根本。這里所有的建筑，都必須是綠色建筑。綠化覆蓋率，達到了70%。

△ 而我們在蘇州開發(fā)的倉街項目，則是把現(xiàn)代商業(yè)融入古城肌理，實現(xiàn)另外一種與生態(tài)和諧的發(fā)展。

△ 開發(fā)與保護并重，我們要找到與世界和平相處的方式。

△ 我們對生活方式的第十三個觀察點，是邊界的消融。

△ 為什么市集與地攤經(jīng)濟開始復(fù)興？那是因為我們希望彼此的距離，可以更近一些。

△ 現(xiàn)在我們在上?？吹?，很多小路網(wǎng)上的商業(yè)開始越來越熱鬧，像進賢路、巨鹿路、安福路、武康路等等，這些路上的咖啡店、酒吧、奶茶店、餐廳等等，它們很多都是沒有圍墻的，它們拆掉的，其實是人與人之間的距離。它們在故意制造一種邊界消融的、開放式的社交場合。而這樣的空間，其實是可以促進消費的。