2021年3月24日，中梁控股（2772.HK）在線上舉行2020全年業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事楊劍，執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁陳紅亮，執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗，執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁游思嘉共同出席。
業(yè)績(jī)會(huì)上，楊劍董事長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)重要的支柱，2020年以來雖受壓，但表現(xiàn)強(qiáng)韌，穩(wěn)字當(dāng)頭。在此期間，中梁堅(jiān)持務(wù)實(shí)有效的運(yùn)營理念，順應(yīng)國家政策及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，綜合實(shí)力已躍升至全國房企20強(qiáng)第18位。相信中梁有信心把握未來經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前20強(qiáng)，保持穩(wěn)定的派息政策，持續(xù)為股東締造超額回報(bào)。
2020年，在疫情籠罩、金融及樓市政策調(diào)控升級(jí)的背景下，經(jīng)過全體中梁人的努力，公司仍然保持了穩(wěn)步前進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)：全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1688億元，超額完成既定目標(biāo)，同比增長(zhǎng)11%，再創(chuàng)歷史新高；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入659.4億元，同比增長(zhǎng)16.4%，其中凈利潤37.5億元。同時(shí)公司將派發(fā)末期股息每股32.5港分，全年股息48.8港分，派息率40%，持續(xù)高額回饋股東。面對(duì)多變的市場(chǎng)環(huán)境，能活下來并活得好的企業(yè)，必須具備超強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。過去的一年里，中梁持續(xù)提升自身能力和優(yōu)勢(shì)，兼顧發(fā)展速度與財(cái)務(wù)質(zhì)量并舉。一方面，公司努力抓住市場(chǎng)反彈窗口，加速銷售、回款，全年現(xiàn)金流錄得正值；另一方面，公司嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，凈負(fù)債率65.8%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4倍，其中非受限現(xiàn)金短債比1.1倍，資產(chǎn)負(fù)債率79.9%，全年財(cái)務(wù)比率達(dá)標(biāo)，為“黃檔”房企。與此同時(shí)，公司持續(xù)拓寬融資渠道，新增境內(nèi)ABS、境外銀行及其他借款等渠道，境內(nèi)非銀行占比降低，短債比進(jìn)一步下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。在此作用下，中梁平均融資成本降至8.5%，較2019年底下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)、均衡向上的穩(wěn)健發(fā)展吸引了不少國際大行對(duì)中梁的看好目光。去年以來，公司接連獲得銀河聯(lián)昌、中信里昂、華泰、安信以及中銀等多家知名券商分析師覆蓋。除此之外，中梁還獲得行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。2020年12月，聯(lián)合資信授予中梁“AA+”主體長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。其表示，未來隨著在建和擬建項(xiàng)目的開發(fā)完成并實(shí)現(xiàn)銷售以及竣工交付面積和結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長(zhǎng)，中梁經(jīng)營狀況有望繼續(xù)保持良好。
2020年，中梁應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政策變化，板塊輪動(dòng)，繼續(xù)堅(jiān)持全國化、全結(jié)構(gòu)的投資布局策略，其中項(xiàng)目以中小型為主，可有效分散區(qū)域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。截至2020年底，公司總土地儲(chǔ)備約6510萬平方米，覆蓋23個(gè)省、直轄市和153個(gè)城市，共計(jì)480個(gè)項(xiàng)目，可售貨值約4800億元，土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)增厚。同時(shí)，公司堅(jiān)持三轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,戰(zhàn)略聚焦杭州、溫州、寧波、合肥、無錫、天津、青島、成都等省會(huì)和都市圈內(nèi)的核心一二線城市。尤其在今年，中梁積極把握疫情窗口期，以較低成本獲取了大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊。年報(bào)顯示，2020全年公司共新增117個(gè)項(xiàng)目，其中二三線占比達(dá)到92%；堅(jiān)持多元化拿地，占比提升至30%，買地銷售占比約40%；受益于城市能級(jí)提升，公司銷售均價(jià)提升成功至每平方米12500元，按年上漲21%。這背后自然離不開人才的推動(dòng)。中梁是典型奉行“先人后勢(shì)”原則的房企，其深知，人才是公司最重要的資產(chǎn)。為了吸引并留住人才，中梁內(nèi)部對(duì)人才進(jìn)行分層分結(jié)構(gòu)分類量化管理，并建立了一套完善的招募機(jī)制和人才培訓(xùn)機(jī)制，即推出“新棟梁”、“非凡生”兩大品牌進(jìn)行年輕干部的招募培養(yǎng)，同時(shí)針對(duì)公司核心人才開辦細(xì)分條線的特訓(xùn)班，為中梁發(fā)展練好內(nèi)功、積蓄力量。然而，中梁并不是簡(jiǎn)單的管理型企業(yè)，在發(fā)展過程中，公司反復(fù)強(qiáng)調(diào)組織智慧，依靠班子領(lǐng)導(dǎo)、組織能力和系統(tǒng)建設(shè)，打造強(qiáng)大的組織能力?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)人才流動(dòng)頻繁，尤其是高管變動(dòng)頻率較高，但在這種機(jī)制下，公司核心高管層十分穩(wěn)定，其中大部分高管在中梁任職時(shí)間超過五年。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加速，從“拼規(guī)?！边M(jìn)入“拼產(chǎn)品”階段。與規(guī)模之爭(zhēng)不同的是，產(chǎn)品力的比拼注定是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的馬拉松賽跑。秉持長(zhǎng)期主義者的心態(tài)，中梁很早便認(rèn)識(shí)到“產(chǎn)品力將成房企競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵”。中梁深知，品質(zhì)提升是系統(tǒng)性工程，所有的精細(xì)考量都是為了品質(zhì)交付。公司以長(zhǎng)期思維、客戶思維、終局思維制定品質(zhì)力建設(shè)藍(lán)圖，并在該藍(lán)圖下進(jìn)一步通過精益運(yùn)營提效率，快速提煉提升品質(zhì)，重塑品質(zhì)力品牌。2020年4月，為匹配當(dāng)前全結(jié)構(gòu)布局下的不同客戶需求，中梁將此前的“香、御、國”系全新升級(jí)為“星海、拾光、鎏金”三大系列，更好地滿足新時(shí)代人居生活。同年10月，中梁發(fā)布最新住宅產(chǎn)品研發(fā)成果——產(chǎn)品4.0，從“場(chǎng)景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度出發(fā)，以“9+N社區(qū)美好模塊”為樣本完成了113個(gè)專項(xiàng)提升，為業(yè)主持續(xù)營造美好的人居環(huán)境。
迭代更新，這是源于中梁對(duì)市場(chǎng)客戶的一次次精準(zhǔn)研判，更是對(duì)每處細(xì)節(jié)都秉持著超越行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的苛求。接下來，中梁還將通過開展品質(zhì)“鍛造行動(dòng)”，筑造“梁匠工程”，從組織能力建設(shè)、專項(xiàng)提升行動(dòng)、建造技術(shù)體系、優(yōu)品標(biāo)桿計(jì)劃、客戶價(jià)值傳遞等方面著力打造，同時(shí)通過供方能力提升、第三方飛檢、工程信息化管理等手段保證品質(zhì)提升落地，從好房子到好生活，以穩(wěn)定、可靠的品質(zhì)保障，呈現(xiàn)超越期待的生活享受。發(fā)展與責(zé)任并肩，中梁懂生活，懂客戶，更懂與生俱來的社會(huì)責(zé)任。2020年7月，中梁發(fā)布首份“ESG報(bào)告”，不僅傳遞出公司在ESG領(lǐng)域付諸的努力和實(shí)踐，更向社會(huì)表達(dá)出持續(xù)深耕這一領(lǐng)域的決心。2021年3月23日，中梁宣布正式成立ESG委員會(huì)，以不斷提升環(huán)境保護(hù)、社會(huì)責(zé)任和治理水平，推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
截至目前，公司旗下公益品牌“書香中梁”的足跡已遍布青海、西藏、云南、江西等15個(gè)省市地區(qū)，為78所偏遠(yuǎn)或有需要的學(xué)校的孩子們帶去了溫暖，近百萬本公益好書上架，惠及學(xué)生數(shù)萬人，受到行業(yè)和社會(huì)的廣泛好評(píng)。與此同時(shí)，公司積極探索綠色建筑，積極推動(dòng)節(jié)能減排，在開發(fā)過程中堅(jiān)持選用節(jié)能環(huán)保材料、采用新環(huán)保工藝。截至2020年底，公司共超過300個(gè)項(xiàng)目為綠色建筑(包含綠色建筑認(rèn)證或評(píng)級(jí))，綠色建筑總建筑面積超過4,500萬平方米。每一段征程的結(jié)束，都意味著新征程的開始。2021年，是國家“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是中梁“二五戰(zhàn)略”和“十年規(guī)劃”的開局之年。在緊隨國家戰(zhàn)略，發(fā)力業(yè)績(jī)“第二曲線”的大背景下，中梁的決勝大幕已然開啟，站在新的起點(diǎn)，更偉大的奇跡等待我們?nèi)?chuàng)造，更光輝的未來召喚我們?nèi)ラ_拓。
中央進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)融資，加上銀行的2條紅線對(duì)公司有什么影響？?中梁作為首批試點(diǎn)房企，我們對(duì)于“房住不炒”，以及金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)總量的控制，是支持和積極配合的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，總體杠桿控制和平穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)于整個(gè)行業(yè)也是健康的。?我們產(chǎn)品以首改、剛需為主，布局比較廣，同時(shí)境內(nèi)銀行債務(wù)的到期日與金額分散并無集中度，影響有限。而且大的銀行對(duì)好的房企還是認(rèn)可的；同時(shí)我們的財(cái)務(wù)比率各方面也是達(dá)標(biāo)的，所以這方面我們不是很擔(dān)心。?未來積極改善債務(wù)結(jié)構(gòu)：降低成本、改善短債比、境內(nèi)非銀占比、現(xiàn)金短債比。
請(qǐng)問土地供應(yīng)“兩集中”新政策對(duì)中梁有什么影響？
?集中供地政策對(duì)行業(yè)可能造成四大影響：土地價(jià)格避免出現(xiàn)大幅度波動(dòng)；影響企業(yè)供貨節(jié)奏；對(duì)于資金流較好的企業(yè)，會(huì)相對(duì)有一定的優(yōu)勢(shì)；會(huì)促進(jìn)合作更加廣泛。
?對(duì)于中梁來說，新規(guī)覆蓋的22個(gè)城市中，除了4個(gè)一線城市，其余18個(gè)二線城市，中梁已經(jīng)全部覆蓋，反映我們大部分已經(jīng)進(jìn)入的城市不受影響。其次，在22個(gè)城市以外，中梁也在考慮布局。
?目前中梁供貨節(jié)奏比較穩(wěn)定，憑借中梁較低的財(cái)務(wù)杠桿和充足的現(xiàn)金流，會(huì)保證公司的市場(chǎng)占有率；另外集團(tuán)亦可以通過多方面的合作來加強(qiáng)這些集中供地城市參與；相對(duì)影響比較小。
注意到公司公告財(cái)務(wù)目前是踩了一條紅線，未來還有進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)么？計(jì)劃什么時(shí)候?qū)榫G檔？
?中梁是作為12家的重點(diǎn)房企參與政策的試行，并嚴(yán)格按國家的要求來控制集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們的凈負(fù)債率自從上市以來一直保持平穩(wěn)，在20年年底處于65.8%，基本上跟19年年底持平。現(xiàn)金短債比方面，以國家三條紅線比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)算基準(zhǔn)，我們已經(jīng)把我們的現(xiàn)金短債比，含非售現(xiàn)金口徑達(dá)到1.1倍；如果含所有現(xiàn)金，我們的倍數(shù)是1.4倍；屬于行業(yè)安全水平。所以我們?nèi)ツ陜蓷l紅線成功降壓，是黃檔房企。
?最后一道紅線：資產(chǎn)負(fù)債比(扣除合同負(fù)債)79.9%，距離70%還是有點(diǎn)距離，中梁合約負(fù)債達(dá)1200億，好處是保證了未來確收，同時(shí)對(duì)這條紅線比較不利。這一條紅線，集團(tuán)會(huì)在未來的兩年到三年時(shí)間，逐步以自身的節(jié)奏把它降到國家所要求的70%。
?作為黃檔房企，按要求有息負(fù)債每年可以有10%的增長(zhǎng)，故在2021年也會(huì)按這個(gè)增長(zhǎng)來去鋪排集團(tuán)的業(yè)務(wù)。
?2021年，公司會(huì)繼續(xù)壓縮非銀渠道，使其占比壓縮到接近20%，這主要結(jié)合市場(chǎng)情況。以各個(gè)融資條線的情況來看，集團(tuán)融資非常有希望從去年的8.5%加權(quán)平均成本繼續(xù)下降到8%。
近年來，粵港澳是各家房企戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，請(qǐng)問公司認(rèn)為自身在該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力如何？同時(shí)也注意到中梁的粵港澳區(qū)域集團(tuán)最近一直在溫州頻繁拿地，但在粵港澳本身土儲(chǔ)似乎比較少，請(qǐng)問為什么不聚焦在粵港澳區(qū)域呢？請(qǐng)介紹“粵港澳區(qū)域集團(tuán)”成立以來發(fā)展情況？
?粵港澳是以前南方大區(qū)的一個(gè)升級(jí)，項(xiàng)目主要在廣東，廣西，福建及浙江的一部分。
?2019年將粵港澳發(fā)展集團(tuán)的總部的前身——南方大區(qū)從杭州搬遷到廣州，就是為了更好地打造屬地化運(yùn)營體系；同時(shí)堅(jiān)持聚焦區(qū)域與機(jī)會(huì)區(qū)域的混合式打法，精準(zhǔn)投資、提高收益，始終秉承獲地手段多元化、多樣化，打開投資拓展布局。
?2020年新增15個(gè)項(xiàng)目，包括首進(jìn)的中山及佛山；長(zhǎng)三角依然是中梁的重倉，雖然粵港澳占比不高，也是全國布局的重要一環(huán)，特別在政策收緊，兩集中等新政下，中梁會(huì)堅(jiān)持全國布局。
2020年毛利率降至21%，請(qǐng)問見底了嗎？目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目預(yù)期交付時(shí)間表？平均毛利率水平？
?2020年毛利率下跌相信不只是針對(duì)中梁，應(yīng)該整體行業(yè)，特別是長(zhǎng)三角為主的房企，甚至小部分珠三角房企都有這個(gè)問題。2020年確認(rèn)收入的項(xiàng)目基本上是反映2017―2018年，特別是2018年買地的項(xiàng)目，在2017至2019這三年土地市場(chǎng)是處在比較熱的形態(tài)之下。
?2018年以后，在二三線城市，也包括沿海某些城市都出現(xiàn)國家的限價(jià)問題，因此令中梁毛利率同比下跌。目前中梁的毛利率僅下滑2個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該可以說在業(yè)內(nèi)控制的還是不錯(cuò)的。
?考慮政策面，現(xiàn)在土地在嚴(yán)控之下，土拍市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)持續(xù)火熱，預(yù)期未來行業(yè)合理的毛利率在20-25%之間，我們也會(huì)在這個(gè)水平。
公司最近一直在給自己打上DBS最佳實(shí)踐者的標(biāo)簽，公司是否今后會(huì)在收并購上加大發(fā)力力度，那么收并購需要大量資金，是否會(huì)影響正常的投資拿地？
?中梁最近確實(shí)在對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)丹納赫，DBS全稱Danaher Business System，為丹納赫的商業(yè)管理系統(tǒng)，是其收并購的重要評(píng)估和改善體系。該工具已被丹納赫眾多成功的收并購案例驗(yàn)證,目前被廣泛學(xué)習(xí)和使用。DBS講求精益管理，體現(xiàn)在戰(zhàn)略規(guī)劃、客戶服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)、成本管理等企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，這和中梁追求網(wǎng)格化管理的模式相符合，和中梁的企業(yè)文化、模型思維、系統(tǒng)思維亦互相契合，容易轉(zhuǎn)化成符合中梁特點(diǎn)的工具，并快速推行。未來，該工具有利于進(jìn)一步助力中梁提質(zhì)增效。
?房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前已經(jīng)走入了存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，依靠傳統(tǒng)的開發(fā)模式很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張，我們董事長(zhǎng)在充分了解當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，富有遠(yuǎn)見地提出對(duì)標(biāo)DBS，我們深入學(xué)習(xí)后發(fā)現(xiàn)丹納赫的DBS的模式工具，無論從內(nèi)涵還是外延都比我們預(yù)想的更加符合中梁未來發(fā)展的需要。
?事實(shí)上，依靠收并購擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模是很多上市公司常見的模式，中梁希望依靠更成熟更成功的工具來推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
18