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你可能不知道的貸款買房的10個基本常識

鶴鳴亭房產(chǎn) 2019-11-13

現(xiàn)如今貸款買房的人越來越多，但不少人對房貸的基本常識都不太了解，今天小編就為大家總結(jié)了10個買房貸款及還房貸需要了解的常識問題；很多考慮本項(xiàng)目想要貸款的朋友們小本本記起來呦。

即使是等額還款，還款額度也是會變的

即使是等額還款，還款額度也是會變的。很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率；

如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會調(diào)整；

如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由七折調(diào)整到八折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。

如何選擇銀行

在有選擇權(quán)和可選擇對象的前提下，選擇銀行也是有講究的。

最基本的肯定是關(guān)心銀行的貸款利率折扣、貸款門檻，還有就是銀行的調(diào)息方式、還款方式。同時，不要忘了關(guān)注一下提前還貸的條件，比如違約金、年限等方面。

提前還款的方式和意義

方式：

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；

還款額度不變，縮短期限：比較省利息；

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什么利息；

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可；

全部還款，進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險，注銷房屋抵押等。

還款方式的選擇

有提前還款計(jì)劃的客戶，建議選擇等息還款，第一個月還的最多，因?yàn)楸窘疬€的比較多，非常的節(jié)約利息，如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

每月還款額的計(jì)算

貸款合同中都會有這個公式：介紹一下等額還款的公式：

每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)次冪/[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種特殊情況，就是當(dāng)一月份的時候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月度還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個時候12月份一定是按照31天計(jì)算了，所以，調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

本月還款利息的計(jì)算

本月還款利息的計(jì)算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率；

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息。

不要選擇大月提前還款

大月有31日，提前還款的利息按照日計(jì)息，算天數(shù)的時候會多算一天；

日利率 = 年利率÷360；

但是一年有365天，按天計(jì)算會多交幾天利息；

另外有一個問題需要說一下，例如你的發(fā)放貸款日如果不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個人理財(cái)，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領(lǐng)域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風(fēng)險，參與瓜分別人的存款行列中。

開始還的都是利息

不管是先還本金，還是先換利息，這樣的說法都是不對的。

每月還多少錢利息完全是根據(jù)你還欠多少錢和利率來定的，如果是等額本息，由于等額是一個固定數(shù)，每月利息也是根據(jù)欠的錢大小都定好的，所以只有本金開始會少，后面由于利息慢慢少了，所以還的本金就變多了；如果是等額本金，因?yàn)槊吭逻€的本金是定好的，利息也是定好的，所以開始還的錢就多，后面欠的錢變少了所以利息變少了，后面還的錢就變少了。

END

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